Outorga Onerosa

A Outorga Onerosa é um instrumento instituído pelo Estatuto das Cidades (lei federal 10.257/01), pelo qual as Prefeituras municipais concedem ao proprietário do imóvel o direito de construir além do potencial construtivo básico, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira.

A cidade de São Paulo trouxe a previsão desse instrumento em seu primeiro Plano Diretor Estratégico promulgado em 2002 pela lei municipal 13.430, impondo duas limitações à sua concessão: (i) o proprietário poderia comprar a outorga onerosa até o limite máximo do potencial construtivo definido para a zona de uso do imóvel, e (ii) deveria observar a disponibilidade no Estoque de Potencial Construtivo Adicional (art. 212 da lei 13.430/02).

O potencial construtivo máximo de um imóvel é definido pelo Coeficiente de Aproveitamento determinado para cada zona de uso. Assim, o proprietário do imóvel poderia edificar a área correspondente ao Coeficiente de Aproveitamento Básico - CAb sem qualquer contrapartida financeira, ou edificar o equivalente ao Coeficiente de Aproveitamento Máximo - CAm, mediante o pagamento da contrapartida financeira (Outorga Onerosa) pela área que exceder o CAb, e desde que existisse Estoque de Potencial Construtivo Adicional disponível.

Com o advento do novo Plano Diretor (lei municipal 16.050/14) e da nova Lei de Zoneamento (lei municipal 16.402/16), a antiga lei 13.430/02 foi revogada e as regras de uso e ocupação do solo sofreram modificações significativas, inclusive na concessão da Outorga Onerosa. A principal alteração refere-se à extinção dos Estoques de Potencial Construtivo Adicional, de modo que todos os imóveis passaram a ter o direito de construir até o limite definido pelo CAm, mediante o pagamento da contrapartida financeira pela Outorga Onerosa. Vale dizer, dos limites à concessão da outorga onerosa previstos no antigo Plano Diretor e mencionados acima, o segundo (ii) não existe mais.

Diante dessa situação surgiram novas questões práticas que ainda não foram revistas pela Prefeitura de São Paulo como, por exemplo, a possibilidade de conceder Outorga Onerosa em processos de Regularização de edificação.

Na legislação anterior, vigente até 2016, valia a regra de que não era possível a aplicação da Outorga Onerosa nos pedidos de regularização, vez que o art. 210 da lei 13.430/02 exigia que a matéria fosse regulada por meio de lei específica, a qual nunca chegou a ser promulgada. Isto é, não era possível regularizar uma edificação já existente com a compra da Outorga Onerosa, pois isso consistiria em "furar a fila" na utilização do Estoque disponível, que é limitado.

Nesse sentido foi o posicionamento da Secretaria Municipal de Negócios Jurídicos, que emitiu os Pareceres 2.227/13 – PGM/AJC e 4.121/SNJ-G/2013, baseados também nas disposições do decreto 44.703/04 e Portaria 09/SMSP/Gab/07, que regulam a concessão de Outorga Onerosa em processos de Alvará de Aprovação e Execução de Obras.

A nova Lei de Zoneamento e o novo Plano Diretor não replicaram o disposto no art. 210 da lei 13.430/02, abolindo o Estoque de Potencial Construtivo Adicional, de forma que é evidente que se pretende aplicar a Outorga Onerosa a todo e qualquer processo, inclusive aos pedidos de regularização.

Também não se verifica nas atuais normas qualquer prejuízo em se conceder a Outorga Onerosa em processos de regularização, vez que todo e qualquer imóvel pode requerer a sua concessão. Vale dizer, nas regras revogadas existia o Estoque de Potencial Construtivo Adicional o qual, uma vez esgotado, impedia que os demais imóveis do mesmo distrito atingissem o CAm. Ou seja, a utilização de Potencial Construtivo Adicional por um imóvel, necessariamente, implicaria no impedimento de outros em utilizar o mesmo benefício.

Nas regras atuais, quando um imóvel utiliza o Potencial Construtivo Adicional não impede que outros imóveis se utilizem do mesmo benefício. Ou seja, o Potencial Construtivo Adicional de cada imóvel é restrito ao imóvel e fica disponível até que o proprietário decida utilizá-lo um dia, ou até que legislação superveniente cancele o benefício.

Não obstante, deve-se observar que o decreto municipal 44.703/04, que regulava os arts. 209 a 216 da revogada lei 13.430/02 regulamentando a Outorga Onerosa, não pode ser impeditivo para a utilização desse instrumento na regularização de edificações pelo simples fato de não fazer previsão expressa a esse respeito. Embora o decreto não tenha sido expressamente revogado pelo Poder Executivo, todas as suas disposições que contrariam a nova lei, inquestionavelmente, ficam automaticamente revogadas, vez que a função do decreto é regulamentar a lei, não podendo criar ou limitar os direitos e obrigações nela previstos. O mesmo se aplica às portarias e qualquer ato normativo infra legal que discorra de forma contrária à lei. Nesse sentido, é bom lembrar que, ainda que não revogado, o decreto deve ser interpretado de acordo com a nova lei.

Assim sendo, verifica-se que na nova Lei de Zoneamento é assegurado a todos os imóveis a utilização do Potencial Construtivo Adicional mediante a concessão de Outorga Onerosa, sendo os requisitos para a sua concessão: (i) o pagamento da contrapartida financeira, independendo o procedimento adotado para se requerer tal concessão, (ii) o limite imposto pela zona de uso correspondente ao CAm.

Portanto, as edificações irregulares que não ultrapassem o CAm podem ser regularizadas mediante a concessão de Outorga Onerosa.

________________________________________________________________________________
Fonte: Migalhas
Autores
*Fernando Escudero é advogado do escritório Escudero & Ziebarth Advogados.
*Marco Antonio Ziebarth é advogado do escritório Escudero & Ziebarth Advogados.

O peso (no bolso) das vagas de garagem

 

O preço de uma vaga na garagem pesa no bolso do comprador de imóveis da cidade de São Paulo, segundo pesquisa feita pela Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).

De acordo com a pesquisa, até os anos de 1930, era praticamente zero a destinação de vagas de garagens nos edifícios da cidade. No entanto, com aumento expressivo no número de veículos com relação à população da capital paulista, os prédios começaram a apresentar uma proporção de 6,5% de área de vagas de garagem em relação à área total construída.

Essa proporção foi crescendo com o passar do anos. Em 1960, o índice era de 13%, em 1985, de 22,5%, e em 2001 atingiu seu patamar máximo, de 29,59%, estacionando em torno de 25% entre os anos de 2002 e 2010.

Para se ter uma idéia da medida, um apartamento de 60 m², com uma vaga pequena (2,4mts x 4,8mts) tem uma relação de 19,2% da área do apartamento destinada a uma vaga de garagem!

Apartamento sem garagens

Se tomarmos por base o ano de 2010, foram lançados, naquele ano 1.374 edifícios sem garagens , o que representa apenas 3,7% do total ofertado no ano (37.000 apartamentos).

Fora o trânsito que um automóvel causa, o custo para quem adquire um apartamento com garagem é bastante alto.
Veja: vamos supor que um apartamento de 100 metros quadrados custe R$ 700 mil e tenha 02 vagas de garagem.  O comprador está pagando a área privativa, as áreas comuns e mais 22 metros, em média, para o automóvel. Cerca de um 1/4 da área total comprada é estacionamento. Nessa caso, as vagas representariam o equivalente a R$ 175.000,00, em termos de absolutos de valor.

Calculando a mesma proporção (m² x vagas de garagem) registrada entre os anos de 2006 à 2010, isso equivale a aproximadamente 600.000 metros quadrados de área destinada para automóveis somente na cidade de São Paulo, por ano. De fato, um dia faria a cidade ter 100% das vias literalmente paradas por excesso de automóveis.

O cenário porém indica uma queda acentuada desta relação no ano de 2020, quando os imóveis entregues a partir daquele ano, atenderão a uma outra regra do Plano Diretor da cidade de São Paulo.

A questão por aqui, infelizmente, é que o Plano Diretor, não distingue e nem faz nenhum filtro, sobre a capacidade da malha viária de cada região de São Paulo, fazendo com que em algumas áreas da cidade tenham uma super população de veículos e outras nenhuma.

Bons exemplos

Em cidades como São Francisco, Nova York e Londres, as áreas destinadas para os automóveis nas garagens dos edifícios é determinada por lei, porém de acordo com a infraestrutura viária e de transporte existente na região. Com isso, alguns edifícios têm muitas vagas e outros nenhuma.
Em São Paulo, mesmo com uma lei que regulamente o espaço, é raro encontrar um empreendimento sem garagem.
A solução estaria em uma revisão da lei, que atualmente determina limites mínimos e máximos em função da área do apartamento, para uma lei que limitasse as áreas e localidades onde devem ser construídas garagens.

Às vezes, por causa da lei, o empreendedor é obrigado a construir vagas em um local em que ele não precisaria fazê-las, como nas regiões próximas de estações de metrô. No exterior é comum modernos prédios comerciais sem vagas de garagem.

Medidas como essa ajudariam nas questões de trânsito da cidade.

Flatiron Building

A Flatiron Building foi construído entre 1901 e 1903

na intersecção da Broadway com a 5ªAvenida.

Naqueles tempos (e até hoje) estar perto do Madison Square, no final do Ladie´s Mile, um dos bairros mais importantes de Manhattan para compras na virada do século 19, era a receita certa para se tornar top of mind. Não o mais alto

Projetado por Daniel Burnham, de Chicago, como um arranha-céu com estrutura de aço revestido de terracota, o Flatiron, com 307 pés (93 metros), era um dos edifícios mais altos da cidade. Não foi - como é muitas vezes erradamente divulgado - o edifício mais alto do mundo ou mesmo o edifício mais alto de Nova Iorque. Esse título pertencia ao Edifício Park Row construído 4 anos antes, em 1899, com 119 metros de altura. Mas a forma singular e proeminente localização do Flatiron, logo fez dele um dos marcos mais famosos da cidade. O prédio é até hoje provavelmente o mais caracterizado em fotografias de cartões postais, do que qualquer outro edifício contemporâneo, ao ponto, de toda a área do entorno ser chamada de "Distrito do Flatiron" (Flatiron District)

Originalmente o Flatiron tinha um observatório no último andar, porém, outros mais altos logo assumiram essa função, como o famoso "Top of the Rock", no Rockefeller Center e o super famoso Empire State Building.

Batizado, apelidado e renomeado

O Flatiron foi erguido para ser a sede da empresa de construção Fuller. Inclusive o arranha-céu era para ser chamado Fuller Building. Porém devido a sua forma incomum, causada pela trama triangular, logo ganhou o apelido de "Flatiron", porque lembrava a forma triangular de um ferro de passar roupa. Na realidade o Flatiron é um triângulo retângulo, enquanto que um ferro de roupa é um triângulo isósceles, mas vamos deixar essa polêmica de lado, porque o fato é que o nome pegou oficialmente.

Diz a lenda que a Fuller Company então, entristecida com o fato de não ter uma sede com o seu nome, em 1929, construiu um outro Edifício em estilo Art Deco e, aí sim, o batizou com o sobrenome do seu fundador, Fuller Building.

Mas isso é uma outra história, que você pode ler aqui