O ano de 2009 vai ser lembrado pelo mercado como uma fase de surpreendente recuperação. Tornou-se comum dizer que o Brasil virou “a bola da vez” ou ouvir comentários de que os efeitos da turbulência global foram bem mais amenos no país do que no restante do mundo.
Quem me conhece sabe que sou focado no mercado imobiliário e por isso mesmo, sempre olho o comportamento das ações das empresas de capital aberto na Bolsa. É um termometro indiscutível, quando centenas de investidores, nacionais ou estrangeiros apostam suas fichas em empresas do setor. O que chama a atenção e que das cinco maiores altas na Bolsa em 2009 (entre janeiro e o dia 20 de dezembro), três são empresas ligadas diretamente ao setor imobiliário e uma indiretamente. A excessão ficou por conta da MMX, do bilionário Eike Batista.
MMX Miner ON: 324,19%
Duratex ON: 300,00%
Rossi Resid. ON: 284,89%
Gafisa ON: 158,33%
Cyrela Realt ON: 156,96%
Uma olhada no comportamento do índice das ações mais negociadas na bolsa brasileira, o Ibovespa, é suficiente para constatar a força do movimento do mercado no sentido contrário ao da depressão econômica (e principalmente no mercado imobiliário).
Que venha 2010, um ano que promete ser maravilhoso para nosso setor!
Nova Lei do Inquilinato preocupa locatários de imóveis comerciais
Nova Lei do Inquilinato preocupa locatários de imóveis comerciais
Uma das novas regras diz respeito à caução a ser depositada pelo locador. Para executar o despejo e tomar posse do imóvel, segundo Noschese, o locador tinha de depositar um montante equivalente a 12 a 18 meses do valor do aluguel. Com a nova lei, o depósito deve equivaler a um valor correspondente a seis a 12 meses de aluguel.
A Fecomercio foi uma das entidades que postulou o veto de partes do projeto de lei, obtendo sucesso quanto ao parágrafo 3º do artigo 13, que previa que a simples transferência do controle societário do locatário seria equiparada à cessão do contrato de locação. O consenso, segundo Noschese é que "uma coisa não tem a ver com outra".
Entretanto, o polêmico artigo 74 foi vetado apenas parcialmente. O projeto de lei previa concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, quando houvesse pedido de retomada em razão de melhor proposta apresentada por terceiros. Noschese explicou que esse prazo mudou para 30 dias, no texto aprovado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.
"O prazo continua apertado", ressaltou. "A lei atualmente em vigor prevê 180 dias para o despejo, após o trânsito em julgado da sentença, ou seja, após a decisão do tribunal. Nesse meio tempo, o locatário tinha tempo para se preparar e procurar outro imóvel. A mudança pode até causar desemprego, já que as empresas prejudicadas, muitas delas de pequeno porte, possuem inúmeros funcionários. As pequenas empresas são as principais empregadoras do país" , opinou.
Esse ponto também chamou a atenção de Mario Cerveira Filho, sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados. "A lei vai fazer com que as ações de despejo fiquem muito mais rápidas do que eram, tanto no caso do imóvel comercial quanto no caso do residencial", disse. "Embora eu admita que a lei em vigor hoje vem beneficiando maus pagadores".
Outro ponto perverso da lei, segundo ele, diz respeito ao atraso no pagamento. "Na lei antiga, o locatário podia atrasar o aluguel duas vezes, no máximo, em um período de 12 meses. Na terceira vez, o locador tinha direito de não aceitá-lo mais como inquilino. Na lei nova, o locatário somente pode atrasar o pagamento uma única vez em um período de dois anos. Mas e se ele esquecer de pagar, ou ficar doente, ou viajar?", questiona.
Na contramão das opiniões, o presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Pedro Carsalade, afirma que a lei, na realidade, favorece o inquilino. "A Lei do Inquilitano não mudava há 18 anos", disse.
"Nós temos uma série de imóveis fora do mercado exatamente porque o trâmite no Judiciário era demorado. Levava-se 14, 15 meses para despejar um inquilino que não estava pagando o aluguel. Além de não receber o aluguel pelo imóvel, o locador tinha de esperar mais de um ano", afirma Carsalade.
Segundo ele, as pessoas ligam proprietários de imóveis a grandes investidores, o que não é verdade. "Há pessoas que juntaram dinheiro ao longo de suas vidas e conseguiram comprar um imóvel para alugar, como complemento de renda. Só que muitas delas não estavam alugando justamente por conta da inadimplência".
Como o mercado de imóveis também é guiado pela lei da oferta e da demanda, a aposta de Carsalade é de queda nos preços dos imóveis para locação.
Quanto à polêmica questão da oferta de um terceiro, que pode levar o locatário a sair perdendo, ele diz que uma das críticas dizia respeito à simulação dessa oferta, o que não passaria de uma especulação, já que é fácil descobrir esse tipo de manipulação e as penalidades são altas. Para ele, a lei apenas trouxe equilíbrio entre as partes envolvidas.
IPTU - Aumento à vista e por longo prazo
Após duas semanas de discussão, a Câmara Municipal aprovou ontem, em segunda votação, o projeto de lei que reajusta o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em São Paulo. O texto vai à sanção do prefeito Gilberto Kassab (DEM).
Temendo a repercussão negativa, o democrata diminuiu o aumento no próximo ano, que passará a ser de 30% para imóveis residenciais e de 45% para os comerciais. O reajuste vai afetar 1,7 milhão de imóveis e se estenderá até 2013. A proposta teve o apoio de 39 vereadores - 15 contrários e uma ausência. Entre as alterações também está a ampliação em 20 mil do número de isentos, que passará para 1,07 milhão. Isso porque a faixa de isenção para os imóveis comerciais subiu de R$ 37 mil para R$ 70 mil. Para os residenciais, o valor continua sendo de R$ 92,5 mil. Também haverá uma redução média de 20% no valor venal dos terrenos da cracolândia. Nessa região, havia ruas mais valorizadas do que em bairros nobres.Para compensar as alterações, o imposto cobrado das propriedades de alto padrão ficará ainda maior. A alíquota sobre imóveis comerciais com valor superior a R$ 760 mil será ampliada de 1,8% para 2%. Ainda assim, a Secretaria Municipal de Finanças espera arrecadar R$ 100 milhões a menos do que com a proposta original. A previsão é que a receita com o IPTU aumente em R$ 544 milhões.
Além disso, o texto aprovado prevê a revisão a cada dois anos da Planta Genérica de Valores (PGV), a base de cálculo do IPTU. A última revisão foi feita em 2001.
AUMENTOS ATÉ 2013
Segundo a Secretaria de Finanças, 571 mil imóveis terão novos reajustes até 2013. São as propriedades que terão uma correção superior ao teto estabelecido para o ano que vem. Em alguns casos, a correção passará de 100%, como na Rua Barão de Ladário, no Brás, região central, com índice de 126%.
A diferença entre o teto e o índice total será descontada com novos aumentos anuais. A intenção do governo é fazer toda a correção em quatro anos. Até 2012, quando termina o mandato de Kassab, serão mantidas as travas e, a cada ano, o reajuste deverá ser de até 30% para imóveis residenciais e de até 45% para comerciais. Em 2013 não haverá travas. Caberá ao novo prefeito definir se elas serão mantidas. Terminada essa correção, os valores passarão a ser atualizados a cada dois anos.
O PT, que aprovou correção da PGV semelhante quando era governo, em 2001, promete ir à Justiça contra o aumento de Kassab. Segundo o partido, a Comissão de Valores Imobiliários da Secretaria de Finanças não foi consultada, como prevê um decreto de 1989.
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