Fuga para o interior movimenta o mercado

Tatiana Fávaro e José Maria Tomazela

CAMPINAS/SOROCABA - O mercado imobiliário do interior está em alta - e ganhando uma ajuda extra da capital. O bom momento vivido pelo setor estimula o ‘espírito bandeirante’ de muitos paulistanos que nos últimos anos resolveram ir em busca do sonho de uma vida com mais qualidade em municípios localizados a até 100 quilômetros da capital. Com isso, cidades como Sorocaba, Campinas e Jundiaí recebem boa parte desses novos moradores.

Em Sorocaba, o vice-presidente de Interior do Secovi, Flávio Amary, afirma que, embora o setor imobiliário esteja num período de plena atividade em todo o País, o diferencial da cidade é a proximidade com a capital (92 quilômetros) e os indicadores sociais. "A cidade se destaca em quesitos como segurança, educação e emprego."

A chegada de indústrias, como a montadora da Toyota, em fase de instalação, está atraindo para a cidade um público com perfil qualificado. Nos últimos três anos, foram lançados 15 condomínios horizontais de alto padrão. A cidade ganhou o terceiro shopping center e tem outros três em construção.

A boa infraestrutura atraiu o engenheiro químico Rogério Damatto, de 45 anos. Morador de Perdizes, na capital, ele optou por Sorocaba por causa da segurança e da qualidade de vida. "Como o preço da terra era mais em conta do que comprar um imóvel em São Paulo pudemos escolher um lugar agradável e construir de acordo com o nosso gosto." Se for preciso, ele vai fazer como o grande número de paulistanos que residem em Sorocaba e viajam para trabalhar na capital.

As irmãs Rosilda, Rosa, Rosana e Regina Mitcovi são paulistanas, mas optaram cada uma a sua vez, por morar no interior. Primeiro foi Rosilda, há quinze anos. Depois, Rosana, há três. Agora, Rosa e Regina acabaram de fechar negócio por meio de um financiamento no programa Minha Casa, Minha Vida. "Fiz propaganda mesmo porque aqui é tudo de bom. Não tem trânsito, nem poluição e é mais fácil conseguir escola, hospital, emprego", conta Rosana. O plano das irmãs é convencer a mãe, que é viúva, a trocar a capital pelo interior. "Ela sempre morou naquele bairro (Santo Amaro) e, por isso, resiste", diz Rosana. A quinta irmã, Aparecida, é a única que não tem planos de sair da capital.

"Quem migra de São Paulo para Jundiaí (a 58 km da capital) busca casas ou apartamentos de 80 a 180 metros quadrados", afirma a diretora geral do Secovi local, Célia Benassi. Embora o sindicato não tenha números oficiais para mensurar esse movimento, os dirigentes regionais identificam qualitativamente a demanda. "As pessoas procuram muito os bairros com fácil acesso às rodovias, e buscam qualidade de vida ao sair da capital."

O comerciante Edson de Assis, de 45 anos, que mora em Jundiaí há oito anos, também trabalhava na capital. Há quatro anos, decidiu ficar de vez no interior e apostar no comércio que abriu com o apoio da mulher.

"Foi um projeto de vida. Vi outras cidades, mas escolhi Jundiaí porque é perto de São Paulo, com melhor acesso às rodovias", conta. "Minhas filhas são praticamente jundiaienses. E minha família, de São Paulo, vem para a cidade nos fins de semana. A qualidade de vida no interior é outra."

Gerente internacional em um banco, Carlos Neumann, de 40 anos, não se importa de sair diariamente de Jundiaí para trabalhar em São Paulo. "Não vejo nenhuma desvantagem", afirma o morador do bairro Eloy Chaves, localizado perto do acesso às rodovias Anhanguera e Bandeirantes. "As condições de vida em Jundiaí são muito melhores."

Polos. Em Campinas (a 95 km da capital), o diretor de incorporação do Secovi local, Flávio Bauer, diz que não há um levantamento quantitativo, mas projeta que 70% dos residentes não são da cidade. "É uma estimativa qualitativa. A migração começa nos pólos universitários, onde quase 60% não são de Campinas e 70% desses que são de fora acabam ficando na cidade depois de concluírem os estudos."

Segundo ele, o contingente mais expressivo vem de São Paulo, embora sejam identificados grupos do Rio, Paraná, sul de Minas e outros estados. "A partir da década de 1950, Campinas passou a crescer e tornar-se sede de muitas empresas. Há dois tipos de migrantes: os que fazem o trajeto até São Paulo diariamente e os que ficam de vez na região."

O próprio Bauer é um exemplo. "Vim em 1979, transferido do Rio para cá por uma multinacional. A maioria vem e acaba gostando, é muito agradável viver aqui."

Cyrela despenca após reduzir metas

Daniela D'Ambrosio e Ana Paula Ragazzi

Os investidores reagiram mal ao anúncio feito pela Cyrela, que reduziu estimativas de lançamentos, vendas e margens neste ano e no próximo. O resultado foi a queda de 6,5% das ações ontem, a maior do Ibovespa, principal índice da bolsa paulista. O papel fechou cotado a R$ 15,15, menor valor desde julho de 2009.

A ação movimentou R$ 275,4 milhões, o terceiro maior giro da bolsa. A média diária de negócios com os papéis nos últimos 12 meses é de R$ 71,8 milhões.

No começo da noite de sexta-feira, a Cyrela informou que havia reduzido sua previsão para as vendas contratadas de uma faixa entre R$ 7,6 bilhões a R$ 8,4 bilhões em 2011 para R$ 6,9 bilhões a R$ 7,7 bilhões. Para 2012, as projeções desceram de um intervalo entre R$ 9,7 bilhões a R$ 10,7 bilhões para R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões.

As previsões anteriores - de vendas, lançamentos e margens - foram feitas em novembro de 2009 e desde aquela época o mercado já julgava ousada a atitude da companhia de projetar, por um prazo tão longo, tantos números.

Considerando o ponto médio das faixas, redução para as vendas contratadas foi de 9% para 2011 e de 17% para 2012. Para a margem ebitda, a companhia projetava um intervalo entre 20% a 24% para 2011 e também em 2012. E agora reduziu para uma faixa entre 15% a 19% este ano e de 18 a 22% ano que vem.

Os analistas do Credit Suisse, Marcello Milman e Alexandre Queiroz, escreveram, em relatório, que a revisão em si não foi uma surpresa, mas a magnitude dela, sim.

"Em resumo, as novas estimativas mostram que a Cyrela está crescendo menos e com margens menores. Em nossa avaliação, isso sinaliza alguns problemas estruturais em sua estratégia de expansão baseada em parcerias, que parecem estar afetando a rentabilidade", afirmaram. "Mais do que isso, acreditamos que esses problemas não parecem ser simples de resolver, o que pode levar a novas reduções de projeções", avaliam. Os analistas acreditavam que, até o fechamento de sexta-feira, apesar de a ação da Cyrela acumular perda de 26% no ano, ainda assim não estava a valores que chamavam a compra, uma vez que a empresa é negociada com prêmio entre 10% e 15% em relação a seus pares.

Procurada, a Cyrela informou estar em período de silêncio por conta da divulgação do balanço, agendada para dia 28 de março e não concedeu entrevista. Inicialmente, o anúncio dos resultados estava previsto para hoje.

Os analistas Guilherme Vilazante e Vinicius Mastrorosa, do Barclays, lembraram que a Cyrela sempre foi negociada com prêmio em relação às concorrentes por conta de sua boa reputação em termos de execução e das margens superiores, e que, após anúncio, essa reputação que embute o prêmio tende a acabar.

"A ação poderá ter um fraco desempenho se os investidores adotarem uma postura de esperar para ver em relação ao papel. Se for assim, a empresa terá de apresentar alguns trimestres de bons resultados até que a ações recuperem terreno", escreveram os analistas do Barclays.

O Barclays diz que, de certa forma, o anúncio é bem visto porque já há alguns dias o mercado esperava por ele e a incerteza em relação aos novos números já havia provocado a saída de alguns investidores do papel.

Para os lançamentos, a companhia informou que reduziu sua previsão neste ano de uma faixa de R$ 8,3 a R$ 9,1 bilhões para um intervalo entre R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões. Para 2012, a estimativa passou de um valor entre R$ 10,5 bilhões e R$ 11,5 bilhões para R$ 8,7 bilhões a R$ 9,8 bilhões.

A queda das ações da Cyrela foi tão expressiva que a companhia - líder do setor até o ano passado - ficou atrás da MRV, empresa mineira que atua na baixa renda. Foi a primeira vez que a companhia ficou na terceira posição em valor de mercado entre as abertas. A PDG Realty, que assumiu a liderança após a compra da Agre, fechou ontem com queda de 0,32% e valor de mercado de R$ 10,343 bilhões. A MRV ficou estável, avaliada em R$ 6,498 bilhões e a Cyrela fechou o dia valendo R$ 6,408 bilhões.

Fontes do setor defendem que não se trata de uma tendência ou um problema generalizado. Embora o mercado aponte para um ano mais lento em termos de velocidade de vendas e com pouco espaço para alta de preços. Por enquanto, apenas Rodobens e CCP - braço de imóveis comerciais da própria Cyrela - divulgaram resultado. As prévias operacionais apontam setor ainda aquecido.

Os problemas da Cyrela começaram a aparecer no último trimestre do ano passado, quando a companhia teve que colocar no mercado mais empreendimentos do que havia lançado o ano inteiro. Conseguiu, mas enfrentou um mercado bastante concorrido.

Internamente, a companhia também vive momento delicado. Segundo o Valor apurou, a Cyrela acaba de criar o cargo de vice-presidente financeiro e escolheu José Florêncio Rodrigues Neto para ocupá-lo. O executivo, que esteve no grupo Camargo Correa por nove anos, e sua última função foi diretor financeiro da divisão de engenharia e construção, começou na Cyrela há um mês. Vai se reportar diretamente a Elie Horn e irá coordenar o processo de planejamento financeiro e de resultados. Luis Largman, diretor financeiro e de relações com investidores, fica abaixo de Rodrigues, o que teria gerado desconforto.

BTG Pactual vai assumir o controle da WTorre Properties

Alessandra Bellotto

A WTorre Properties deve anunciar hoje a entrada do BTG Pactual como novo sócio. Pelo modelo em negociação, a empresa será separada em duas. A principal, que receberá a injeção de recursos, ficará com 70% dos ativos hoje debaixo da WTorre Properties, entre eles o empreendimento em construção para abrigar a nova sede da Petrobras no Rio, avaliado em R$ 1,2 bilhão. Os outros 30% ficarão com Walter Torre, sócio majoritário e fundador da construtora, em uma nova empresa. Os detalhes do acordo estavam sendo costurados na noite de ontem.
Segundo o Valor apurou, o BTG vai entrar na WTorre Properties com ativos estimados em R$ 1,5 bilhão, mais R$ 300 milhões em dinheiro para formar o caixa da empresa. Com isso, será o sócio majoritário no negócio, com mais de 50%. Já a WTorre vai participar com ativos avaliados também em R$ 1,5 bilhão, entre eles o imóvel da Petrobras, considerado a "jóia da coroa". Só ficarão na WTorre Properties empreendimentos prontos ou em vias de conclusão.


Os imóveis em desenvolvimento irão para a outra empresa de Walter Torre, que ficará livre de passivos. As instituições já são sócias em um terreno na Marginal Pinheiros, onde deve ser construído o maior prédio comercial de São Paulo, e nas duas torres comerciais do Complexo JK, que já abriga a sede do banco Santander e onde está sendo construído o novo Shopping Iguatemi.
No fim do ano passado, as empresas chegaram a conversar sobre uma parceria no segmento de logística. A negociação com o BTG Pactual não envolve as demais empresas do grupo WTorre, como o braço de engenharia e residencial.

Na semana passada, a WTorre Properties desistiu da oferta pública de R$ 390 milhões em cotas do fundo de investimento imobiliário, com lastro na sede da Petrobras, no Rio. Segundo fontes do setor, o cancelamento, que frustrou o mercado, estaria ligado à negociação para a entrada do sócio. A oferta, que estava praticamente colocada, atraiu mais de mil pessoas físicas, além de fundos de pensão e investidores estrangeiros.

Em 2010, a empresa também tentou abrir capital, sem sucesso. A falta de apetite do mercado de capitais na ocasião, por conta do tamanho da capitalização da Petrobras, e as dificuldades encontradas pela empresa para convencer os investidores de seu modelo de negócios levaram os sócios da WTorre a mudar de rumo e a cancelar o processo de abertura de capital.
Depois de desistir da oferta de ações, a companhia definiu um plano estratégico que incluía a estruturação de fundos de investimento, a associação com investidores e a venda de ativos. A companhia passava por uma situação financeira delicada e precisava de recursos. Além disso, o cenário mais positivo para o mercado imobiliário abriu opções diferentes de captação de recursos.