Cidade é uma das novas fronteiras na disputa entre as grandes incorporadoras de São Paulo, atraídas pela proximidade com a capital e o perfil de renda da população. A disputa entre algumas das principais incorporadoras paulistas está sendo estendida da capital para a região metropolitana de Campinas.
Com as opções de terrenos na grande São Paulo diminuindo, os preços dos terrenos em alta e o estoque de metragem para construção restrito, nomes como Gafisa, Cyrela e Brookfield buscam colocar um pé ou ampliar participação na maior cidade do interior do estado. "Todas as incorporadoras grandes de São Paulo elegeram Campinas como mercado muito relevante. De um ano para cá, isso se acentuou muito", diz Pedro Candreva, diretor nacional da consultoria imobiliária Jones Lang Lasalle.
De fato, de acordo com Luiz Paulo Pompeia, diretor da consultoria imobiliária Embraesp, Campinas já disputa com Belo Horizonte a terceira posição junto aos maiores mercados imobiliários brasileiros. Entre os motores da expansão, ele cita uma população entre 2,5 milhões e 3 milhões de habitantes, que cresce acima da média brasileira e tem bom potencial de renda. "Estimamos que o mercado de Campinas comporte de R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões em lançamentos por ano", afirma André Lucarelli, superintendente de incorporação da unidade Sul e interior de São Paulo da Brookfield Incorporações. Como base de comparação, ele cita São Paulo, que com 22 milhões de habitantes, absorve cerca de R$ 20 bilhões ao ano.
Além disso, diz o executivo, é um mercado que ainda aceita a permuta de terrenos por apartamentos que serão construídos sobre eles e não exige a "montagem de terrenos", expressão que define a prática de compra e demolição de pequenos imóveis contíguos para a abertura de novas áreas de construção. "Dado que Campinas está num raio de cerca de 100 quilômetros de São Paulo, e que no meio do caminho temos Jundiaí, com seus cerca de 500 mil habitantes, não faz sentido não olharmos para esses mercados", afirma Ubirajara Spessotto, diretor-geral da Cyrela São Paulo.
Vantagem logística
Spessotto diz que a proximidade permite às incorporadoras que atuam na capital paulista ampliar seu mercado potencial sem precisar aumentar muito a estrutura. "Se deslocar até Campinas, às vezes, é mais fácil que chegar a um bairro distante de São Paulo", diz o executivo. Foi um dos motivos que levou também a Brookfield a aumentar sua programação de lançamentos no mercado campineiro, diz Nicholas Reade, presidente da companhia. Só neste ano, a incorporadora pretende ofertar na cidade empreendimentos que somam cerca de R$ 450 milhões em valor geral de vendas (VGV). São quase 10% dos R$ 5 bilhões previsto pela companhia para todos os mercados em que atua no pais.
Por sua vez, a Cyrela tem programados cerca de R$ 180 milhões em lançamentos para o próximo ano na região. E a Living, sua empresa dedicada à construção de imóveis para baixa renda, mais R$ 1 bilhões, até 2012, o dobro do volume lançado pela incorporadora na cidade nos últimos cinco anos, afirma Romeu Braga Neto, diretor de incorporação da Living. A Gafisa e a Tenda, seu braço para o mercado de construções voltado a classe C, não têm lançamentos programados para Campinas neste ano. Mas estão atrás de áreas para comprar, diz Guilherme Carlini, gerente de prospecção da companhia para o estado de São Paulo. Antes de ser adquirida pela Gafisa, a Tenda chegou a ser uma das companhias mais ativas na região de Campinas. Mas nos últimos três anos, diz o executivo, não lançou nenhum projeto. A Gafisa também já esteve presente no mercado Campineiro. Depois saiu. "A ideia é termos lançamentos para 2012. Mas ainda não temos nada assinado", afirma o executivo. Mesmo com a concorrência em alta e os preços de terrenos subindo, parece valer a pena. "A venda lá é certa", diz Candreva, da Lasalle. Dado que a cidade está num raio de 100 km de São Paulo, e que no meio do caminho temos Jundiaí, com seus 500 mil habitantes, não faz sentido não olharmos para esses mercados
Área de logística ganha novos condomínios. Acesso a rodovias e presença de Viracopos atraem grandes companhias do ramo. Margeada por quatro das principais rodovias do estado, atendida pela malha ferroviária da ALL e pelo aeroporto de Viracopos, a região metropolitana de Campinas tem atraído um número crescente de companhias da área de logística e dado origem a condomínios dedicados a elas. Este movimento, na avaliação de consultores como Pedro Candreva, diretor nacional da consultoria imobiliária Jones Lang Lasalle, tende a se intensificar com os planos de ampliação de Viracopos e a saturação do mercado de Jundiaí. "Campinas vai ter um boom de condomínios de logística e industriais, por causa de Viracopos e rodovias", diz. "Há dez anos isso aconteceu em Jundiaí, que hoje já não tem tantos terrenos." Entre os empreendimentos anunciados mais recentemente está o Centro Logístico Brasil (CLB), da Prosperitas Investimentos. Localizado no entroncamento das rodovias Anhanguera e Dom Pedro I, tem terreno de quase 500 mil metros quadrados e área construída de 200 mil metros quadrados. Outras duas companhias com investimentos semelhantes são a GR e a Racional. "Campinas voltou a ser centro das atenções, como foi na década de 1990", afirma Candreva. Na época, diz ele, a cidade demorou a se firmar e abriu espaço para o crescimento da atividade em Jundiaí, nos anos seguintes. Mas eram outros tempos. "Viracopos era pouco usado. Hoje, o transporte aéreo cresceu muito. E Cumbica não aguenta muito mais carga. Está saturado", avalia o consultor. O modal aéreo é importante principalmente para o abastecimento e escoamento da produção de indústrias de alto valor agregado, como a de autopeças e de equipamentos eletrônicos, que montam equipamentos no país com componentes vindos de fora. "Galpões que ainda não estão prontos já estão sendo negociados", diz Candreva. Atração deste tipo de companhia deve aumentar com a ampliação de Viracopos e a saturação do mercado de Jundiaí, diz consultor da Jones Lang Lasalle.
Dubes Sonego
dsonego@brasileconomico.com.br
Raio-x do setor imobiliário
Essas empresas foram responsáveis pelo lançamento de quase 257 mil unidades no valor de R$ 36,3 bilhões somente no ano passado, e pela venda de mais de 206 mil unidades no valor de R$ 33,1 bilhões.
Outro número impressionante é o do banco de terras, que nessas empresas alcança um potencial de R$ 137 bilhões em empreendimentos a serem desenvolvidos nos próximos anos. Também impressiona a receita líquida dos balanços: são R$ 33,5 bilhões, um crescimento de R$ 12,9 bilhões em relação a 2009, e lucro líquido total de R$ 4,8 bilhões – R$ 1,9 bilhão acima do apresentado um ano antes, ou seja 66% de crescimento de LL. Sendo que as empresas PDG, MRV, Gafisa e Brookfield responderam por quase 60% desse lucro adicional.
Mas o mercado é ainda muito maior do que isso, pois é constituído por grande volume de empresas pequenas e médias empresas. Por isso a CII/CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção) atendendo a uma solicitação do Banco Central do Brasil vem buscando consolidar pesquisas no País.
Outras iniciativas das associações de classe, como Ademis (Associação de Dirigentes de Mercado Imobiliário de Alagoas, Bahia, Distrito Federal, Goiás, Pernambuco e Rio de Janeiro), Secovis (Ceará e São Paulo) e Sinduscons (Amazonas, Espírito Santo, Minas Gerais, Paraná e Rio Grande do Sul), analisam e consolidam os dados de lançamentos e de vendas de imóveis novos.
A coleta de informações tem acontecido primordialmente nas capitais dos Estados, porém em alguns casos, como São Paulo, abrange também a Região Metropolitana, e na Bahia inclui as cidades de Feira de Santana, Lauro de Freitas e Camaçari.
O mais importante nesse começo de levantamento não é a abrangência, mas sim a iniciativa de levantar números que possam, sinalizar concretamente qual o tamanho do mercado imobiliário nacional. Se considerarmos todas as cidades cobertas pelas pesquisas, teremos o equivalente a 46% do PIB (Produto Interno Bruto) nacional referente ao ano de 2008, 31% da população do País e 31% dos domicílios permanentes referente ao Censo 2010, conforme dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
Ao verificar os resultados do ano de 2010, as pesquisas indicaram o lançamento de pouco mais de 187 mil unidades residenciais novas e a venda de quase 169 mil unidades (absorção de mais de 90%!). Com base nos resultados das regiões pesquisadas, podemos, ainda que prematuramente, prever cenários para tentar mensurar o tamanho do mercado imobiliário do País.
Adotando-se o PIB das amostras, o mercado de vendas de imóveis novos poderia chagar a 409 mil unidades. Se tomássemos o cenário de representatividade da população das cidades pesquisadas ou o número de domicílios das amostras, o mercado imobiliário alcançaria mais de 600 mil unidades.
No Brasil, estamos no caminho para obter números representativos do setor. Tradicionalmente, países desenvolvidos têm estatísticas precisas e destinada para todos os segmentos econômicos.
Mas uma coisa é fato: o mercado imobiliário vai muito bem, obrigado!
Fonte: Investimentosenoticias.com.br
Faltam imóveis para alugar em São Paulo e demanda só aumenta
Camila F. de Mendonça
A queda da oferta de imóveis para o mercado de locação e o aumento da demanda são os fatores que melhor explicam esses aumentos, afirma o consultor do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo), Cícero Yagi.
De acordo com dados do sindicato, o valor do aluguel dos contratos novos na capital paulista subiu 2,1% em março. Com isso, nos últimos 12 meses, a alta é de 15,25%. O percentual é maior que aquele medido pelo IGP-M, base de cálculo dos reajustes dos contratos em andamento, e que acumulou alta de 10,6% em 12 meses terminados em abril.
As altas seguem a boa onda da economia, que vem promovendo melhorias no orçamento dos brasileiros. Com o aumento da renda da população, a demanda por imóveis para alugar cresceu nos últimos anos. E, com a melhora da economia, essa demanda tende a aumentar ainda mais. “É a possibilidade de a pessoa morar sozinha. Agora ela tem renda para isso”, afirma Yagi.
Aliada às questões macroeconômicas, uma característica bem paulistana também incentiva o aumento da procura por imóveis para alugar: o trânsito cada vez mais caótico. “As pessoas buscam qualidade de vida e, agora que tem renda, elas preferem morar perto do trabalho ou da escola”, afirma o consultor.
Oferta em queda
Se por um lado, a possibilidade de se ter mais qualidade de vida aumentou junto com a renda, por outro, a oferta de imóveis para o mercado de locação vem caindo há 50 anos. “Em 1950, 60% de todos os imóveis da cidade eram para alugar. Em 2000, esse número caiu para 22%”, explica Yagi.
Esse desequilíbrio entre a oferta e a demanda tende a pressionar os preços dos contratos novos para cima. Mas esses aumentos, segundo o consultor do Secovi-SP, não são de hoje. “Desde 2005, os preços vêm subindo. Mas isso também é reflexo dos períodos em que eles não tiveram elevações acima da inflação”, comenta.
Yagi explica que, até 2005, os reajustes dos aluguéis não superavam a inflação. Depois desse período, com o crescimento cada vez mais acentuado da economia e, por consequência, com a elevação da demanda, os valores passaram a ser maiores que a taxa inflacionária. “Agora, está havendo uma recuperação dos preços daquele período em que não houve altas fortes”, afirma.
A nova classe média é uma das que mais impulsionam a demanda. Com renda suficiente para deixar de morar em casas cedidas, os emergentes buscam seu espaço, ainda que pagando aluguel, para depois começarem a planejar a compra da casa própria. “O mercado está acordando para a classe média”, considera Yagi.
Muito por conta dela, mas também devido ao novo perfil das famílias brasileiras, a grande carência está no mercado de um e dois dormitórios. “Esses são os mais procurados, porque as famílias estão ficando cada vez menores e porque existem apartamentos de dois dormitórios de vários tamanhos”, considera.
Como equilibrar o mercado
O equilíbrio entre a oferta e a demanda do mercado de locação na cidade de São Paulo é possível, na avaliação de Yagi. E as principais mudanças devem ocorrer com a oferta. Uma delas é fazer com que paulistanos que tenham um imóvel excedente vejam no aluguel uma boa possibilidade de investimento. “Com os valores dos aluguéis em alta, essa opção está atrativa e compatível com investimentos do mercado financeiro”, acredita o consultor.
Outra solução para sanar essa carência e equilibrar os preços é mais estrutural. Para Yagi, é preciso que o poder público invista na reformulação de áreas da cidade hoje degradadas para atrair novos moradores, além de investir em transporte – grande atrativo para os emergentes. “Com o metrô, por exemplo, aumenta a possibilidade de haver maior oferta de unidades para alugar”, afirma.
A queda da oferta de imóveis para o mercado de locação e o aumento da demanda são os fatores que melhor explicam esses aumentos, afirma o consultor do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo), Cícero Yagi.
De acordo com dados do sindicato, o valor do aluguel dos contratos novos na capital paulista subiu 2,1% em março. Com isso, nos últimos 12 meses, a alta é de 15,25%. O percentual é maior que aquele medido pelo IGP-M, base de cálculo dos reajustes dos contratos em andamento, e que acumulou alta de 10,6% em 12 meses terminados em abril.
As altas seguem a boa onda da economia, que vem promovendo melhorias no orçamento dos brasileiros. Com o aumento da renda da população, a demanda por imóveis para alugar cresceu nos últimos anos. E, com a melhora da economia, essa demanda tende a aumentar ainda mais. “É a possibilidade de a pessoa morar sozinha. Agora ela tem renda para isso”, afirma Yagi.
Aliada às questões macroeconômicas, uma característica bem paulistana também incentiva o aumento da procura por imóveis para alugar: o trânsito cada vez mais caótico. “As pessoas buscam qualidade de vida e, agora que tem renda, elas preferem morar perto do trabalho ou da escola”, afirma o consultor.
Oferta em queda
Se por um lado, a possibilidade de se ter mais qualidade de vida aumentou junto com a renda, por outro, a oferta de imóveis para o mercado de locação vem caindo há 50 anos. “Em 1950, 60% de todos os imóveis da cidade eram para alugar. Em 2000, esse número caiu para 22%”, explica Yagi.
Esse desequilíbrio entre a oferta e a demanda tende a pressionar os preços dos contratos novos para cima. Mas esses aumentos, segundo o consultor do Secovi-SP, não são de hoje. “Desde 2005, os preços vêm subindo. Mas isso também é reflexo dos períodos em que eles não tiveram elevações acima da inflação”, comenta.
Yagi explica que, até 2005, os reajustes dos aluguéis não superavam a inflação. Depois desse período, com o crescimento cada vez mais acentuado da economia e, por consequência, com a elevação da demanda, os valores passaram a ser maiores que a taxa inflacionária. “Agora, está havendo uma recuperação dos preços daquele período em que não houve altas fortes”, afirma.
A nova classe média é uma das que mais impulsionam a demanda. Com renda suficiente para deixar de morar em casas cedidas, os emergentes buscam seu espaço, ainda que pagando aluguel, para depois começarem a planejar a compra da casa própria. “O mercado está acordando para a classe média”, considera Yagi.
Muito por conta dela, mas também devido ao novo perfil das famílias brasileiras, a grande carência está no mercado de um e dois dormitórios. “Esses são os mais procurados, porque as famílias estão ficando cada vez menores e porque existem apartamentos de dois dormitórios de vários tamanhos”, considera.
Como equilibrar o mercado
O equilíbrio entre a oferta e a demanda do mercado de locação na cidade de São Paulo é possível, na avaliação de Yagi. E as principais mudanças devem ocorrer com a oferta. Uma delas é fazer com que paulistanos que tenham um imóvel excedente vejam no aluguel uma boa possibilidade de investimento. “Com os valores dos aluguéis em alta, essa opção está atrativa e compatível com investimentos do mercado financeiro”, acredita o consultor.
Outra solução para sanar essa carência e equilibrar os preços é mais estrutural. Para Yagi, é preciso que o poder público invista na reformulação de áreas da cidade hoje degradadas para atrair novos moradores, além de investir em transporte – grande atrativo para os emergentes. “Com o metrô, por exemplo, aumenta a possibilidade de haver maior oferta de unidades para alugar”, afirma.
Apple virá para São Paulo, diz Governo do Estado
Talita Moreira e Gustavo Brigatto
04.05.2011
Luciano Almeida, presidente da Investe SP, agência de promoção de investimentos do governo paulista, diz que a fabricação será feita sob encomenda pela Foxconn no Estado de São Paulo. "Cinco ou seis cidades disputam o investimento", afirmou ele, sem revelar os nomes dos municípios candidatos.
Procuradas pelo Valor, a Apple e a Foxconn disseram que não se pronunciaram sobre o assunto.
Entretanto, o presidente da Investe SP apresentou detalhes do que teria sido acertado entre o governo e a companhia chinesa. Disse que serão produzidos 6 milhões de iPhones e iPads por ano, quando a fábrica atingir sua capacidade máxima, o que deve ocorrer em um prazo de três a quatro anos. A previsão do governo paulista é de que, nesse momento, a produção da Apple no Brasil gere algo entre 4 mil e 5 mil postos de trabalho. Em uma segunda etapa, não está descartada também a fabricação de computadores no país.
De acordo com Almeida, a linha de produção precisa estar montada até junho para que possa entrar em atividade até novembro. O tempo parece curto, mas o presidente da Investe SP disse que é viável. "Não haverá produção. A Foxconn será uma montadora de produtos", explicou. O valor do investimento não foi revelado.
Segundo Almeida, representantes da Apple reuniram-se com o governador de São Paulo, Geraldo Alckmin (PSDB), em fevereiro, e um protocolo de intenções foi assinado em abril. Ele não revelou quais os benefícios oferecidos pelo governo paulista para atrair o projeto. "A Foxconn ainda opera no vermelho no Brasil e a fabricação da Apple ajudaria a viabilizar as operações no país", afirmou.
A montagem de produtos da Apple é o primeiro de três projetos que a Foxconn planeja implementar no Brasil nos próximos anos, afirmou o representante do governo paulista. O movimento seguinte será a centralização das cinco fábricas que a empresa mantém no país em uma única unidade - criando uma Cidade Digital nos moldes da estrutura que a companhia asiática mantém em Shenzen, na China.
Numa terceira etapa, está prevista a construção da fábrica de telas de cristal líquido - anunciada pelo governo federal durante a visita da presidente Dilma Rousseff à China, no mês passado. Nessa última fase, o investimento pode variar entre US$ 3 bilhões e US$ 7 bilhões. "Vai depender da tecnologia empregada", disse Almeida a jornalistas durante a inauguração de um centro de tecnologia da Alcatel-Lucent.
Há três semanas, o ministro da Ciência e Tecnologia, Aloizio Mercadante, afirmou que a Foxconn anunciou que faria investimentos de US$ 12 bilhões no país, nos próximos anos.
Segundo fontes do governo federal, o Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio pode concluir até o fim do mês a análise das demandas da Foxconn para investir no Brasil. A avaliação será então enviada para a Casa Civil.
A estimativa é de que em um prazo de até 90 dias o governo tenha uma decisão final sobre o que será oferecido à empresa. "Essa é uma prioridade para a presidente Dilma". Se demorar muito, “ela puxa a nossa orelha”, disse um interlocutor do governo envolvido no projeto.
A pressa é para evitar que a Foxconn desista de investir no Brasil e resolva ir para outro país, a exemplo do que aconteceu com a Intel em meados dos anos 90. Por demora do governo, a fabricante americana acabou aplicando US$ 300 milhões na Costa Rica. O evento criou uma lenda no setor de tecnologia. De acordo com a história, a decisão foi tomada porque os executivos da Intel foram recebidos com pompa pelo governo costa-riquenho. No Brasil, eles teriam sido recebidos por integrantes do terceiro escalão. No entanto, executivos da Intel negam ter sido essa a razão da desistência.
Entre os pedidos da Foxconn para investir no Brasil estão a redução de impostos e um regime alfandegário diferenciado, que ofereça menos burocracia na exportação de produtos. A companhia também pede que seja possível entregar contêineres diretamente aos navios atracados nos portos, sem paradas para preenchimento de documentos ou pagamento de taxas.
04.05.2011
Procuradas pelo Valor, a Apple e a Foxconn disseram que não se pronunciaram sobre o assunto.
Entretanto, o presidente da Investe SP apresentou detalhes do que teria sido acertado entre o governo e a companhia chinesa. Disse que serão produzidos 6 milhões de iPhones e iPads por ano, quando a fábrica atingir sua capacidade máxima, o que deve ocorrer em um prazo de três a quatro anos. A previsão do governo paulista é de que, nesse momento, a produção da Apple no Brasil gere algo entre 4 mil e 5 mil postos de trabalho. Em uma segunda etapa, não está descartada também a fabricação de computadores no país.
De acordo com Almeida, a linha de produção precisa estar montada até junho para que possa entrar em atividade até novembro. O tempo parece curto, mas o presidente da Investe SP disse que é viável. "Não haverá produção. A Foxconn será uma montadora de produtos", explicou. O valor do investimento não foi revelado.
Segundo Almeida, representantes da Apple reuniram-se com o governador de São Paulo, Geraldo Alckmin (PSDB), em fevereiro, e um protocolo de intenções foi assinado em abril. Ele não revelou quais os benefícios oferecidos pelo governo paulista para atrair o projeto. "A Foxconn ainda opera no vermelho no Brasil e a fabricação da Apple ajudaria a viabilizar as operações no país", afirmou.
A montagem de produtos da Apple é o primeiro de três projetos que a Foxconn planeja implementar no Brasil nos próximos anos, afirmou o representante do governo paulista. O movimento seguinte será a centralização das cinco fábricas que a empresa mantém no país em uma única unidade - criando uma Cidade Digital nos moldes da estrutura que a companhia asiática mantém em Shenzen, na China.
Numa terceira etapa, está prevista a construção da fábrica de telas de cristal líquido - anunciada pelo governo federal durante a visita da presidente Dilma Rousseff à China, no mês passado. Nessa última fase, o investimento pode variar entre US$ 3 bilhões e US$ 7 bilhões. "Vai depender da tecnologia empregada", disse Almeida a jornalistas durante a inauguração de um centro de tecnologia da Alcatel-Lucent.
Há três semanas, o ministro da Ciência e Tecnologia, Aloizio Mercadante, afirmou que a Foxconn anunciou que faria investimentos de US$ 12 bilhões no país, nos próximos anos.
Segundo fontes do governo federal, o Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio pode concluir até o fim do mês a análise das demandas da Foxconn para investir no Brasil. A avaliação será então enviada para a Casa Civil.
A estimativa é de que em um prazo de até 90 dias o governo tenha uma decisão final sobre o que será oferecido à empresa. "Essa é uma prioridade para a presidente Dilma". Se demorar muito, “ela puxa a nossa orelha”, disse um interlocutor do governo envolvido no projeto.
A pressa é para evitar que a Foxconn desista de investir no Brasil e resolva ir para outro país, a exemplo do que aconteceu com a Intel em meados dos anos 90. Por demora do governo, a fabricante americana acabou aplicando US$ 300 milhões na Costa Rica. O evento criou uma lenda no setor de tecnologia. De acordo com a história, a decisão foi tomada porque os executivos da Intel foram recebidos com pompa pelo governo costa-riquenho. No Brasil, eles teriam sido recebidos por integrantes do terceiro escalão. No entanto, executivos da Intel negam ter sido essa a razão da desistência.
Entre os pedidos da Foxconn para investir no Brasil estão a redução de impostos e um regime alfandegário diferenciado, que ofereça menos burocracia na exportação de produtos. A companhia também pede que seja possível entregar contêineres diretamente aos navios atracados nos portos, sem paradas para preenchimento de documentos ou pagamento de taxas.
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