O mercado de fundos imobiliários começou 2013 aquecido. Entre ofertas em análise e já registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) há 17 operações, que somam R$ 4,3 bilhões e que representam quase 30% de tudo o que foi levantado no ano passado. Em 2012 foram captados R$ 15,383 bilhões em 48 operações, valor recorde para a indústria, que teve crescimento de 100,69% em relação ao volume de 2011.
A Caixa tem R$ 1 bilhão em fundos em estruturação e trabalha no lançamento de quatro carteiras.
A RB Capital também espera levantar R$ 1,3 bilhão em fundos imobiliários neste ano.
Com o amadurecimento do mercado de fundos imobiliários começam a ganhar espaço novas modalidades como as operações com foco em desenvolvimento imobiliário, em que o investidor corre o risco da construção do empreendimento. Estão em análise na CVM três ofertas com foco em desenvolvimento imobiliário, sendo dois Fundos de Investimento em Participação (FIP), um da gestora Credit Suisse Hedging-Griffo, no valor R$ 500 milhões, e um da Vinci Partners, de R$ 800 milhões.
De acordo com o prospecto da oferta, o fundo da CSHG tem como objetivo a compra de participações em empresas voltadas para projetos de edifícios comerciais, shoppings, centros comerciais e logística. Já a Vinci ainda não disponibilizou o prospecto. “Mantendo o cenário atual, acho que em 2013 devemos começar a ver mais ofertas de produtos estruturados”, afirma André Freitas, gestor de fundos imobiliários da CSHG.
Esse tipo de produto tem despertado o interesse dos investidores do private banking e institucionais que buscam um retorno maior que o proporcionado pelos fundos de renda. Enquanto os tradicionais fundos com foco no ganho com aluguel estão pagando entre 7,5% e 8,5% ao ano, a rentabilidade oferecida por portfólios voltados para incorporação chega a 15% mais a variação da inflação.
Além dessas carteiras, a RB Capital também está com uma oferta de R$ 150 milhões com o objetivo de investir em incorporação de imóveis residenciais voltados para classe média.
A Caixa também lançou um fundo de participações no ano passado com foco em investimento em projetos imobiliários residenciais, de R$ 264,64 milhões e estrutura um novo fundo de desenvolvimento voltado para imóveis comerciais com previsão de captar R$ 500 milhões.
Alguns fatores sustentam a demanda no setor residencial, como o alto déficit habitacional no Brasil e o crescimento da massa salarial, e os fundos imobiliários podem ser fontes alternativas de capital para o financiamento desses projetos, afirma Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital.
Já no segmento comercial, apesar da expectativa de um aumento da taxa de vacância, principalmente no mercado de imóveis comerciais de alto padrão na cidade de São Paulo, o gestor da CSHG não vê motivos de preocupação com esse mercado. “A oferta deve continuar superior à demanda nos próximos dois anos”, destaca Freitas.
O setor de shopping centers também deve continuar aquecido. No ano passado a CSHG realizou a emissão de um fundo com foco na construção de shoppings populares, que captou R$ 82,476 milhões. Ao todo a gestora lançou sete fundos no ano passado, que levantaram R$ 1,284 bilhão, um aumento de 157% em relação a 2011.
O gestor da RB Capital também acredita que há espaço para novos empreendimentos nesse segmento, principalmente em cidades do interior de São Paulo. “O índice de penetração de área bruta locável de shoppings por habitante no Brasil ainda é baixo comparado com mercados lá fora”, diz Michaluá.
Já o gestor da Caixa vê oportunidades no setor de infraestrutura. “Há oportunidade no segmento de galpões logísticos próximos a eixos de escoamento de mercadorias”, afirma Flávio Eduardo Arakaki, superintendente de fundos de investimentos especiais da Caixa. O banco está estruturando um fundo de galpão logístico que será construído sob encomenda para o locatário (modalidade conhecida como “built to suit”).
Com o crescimento do crédito imobiliário, os bancos começam a utilizar os fundos para levantar funding para essas operações por meio da securitização da carteira imobiliária. O Santander está com uma oferta de R$ 70 milhões, voltada para a aplicação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados na carteira do banco.
A Caixa também tem um fundo em análise na CVM, no valor de R$ 150 milhões, voltado para a aquisição de CRIs que têm como lastro crédito imobiliário da Caixa. A carteira será administrada pela RB Capital. O banco ainda estrutura um outro fundo de CRIs no valor de R$ 650 milhões.
Os bancos também têm aproveitado o grande estoque de ativos imobiliários para lançar carteiras compostas por imóveis alugados para as agências bancárias. É uma forma de otimizar os ativos imobilizados e levantar recursos para as operações de crédito.
O Banco do Brasil captou R$ 1,6 bilhão com o fundo de agências BB Progressivo II, a maior operação registrada no ano passado. A oferta do fundo de agências do Santander também levantou R$ 401 milhões neste ano.
A Caixa também avalia o lançamento de um fundo com agências do banco, voltado à expansão da rede.
Autor: Silvia Rosa
Fonte: InfoMoney
