Outorga Onerosa

A Outorga Onerosa é um instrumento instituído pelo Estatuto das Cidades (lei federal 10.257/01), pelo qual as Prefeituras municipais concedem ao proprietário do imóvel o direito de construir além do potencial construtivo básico, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira.

A cidade de São Paulo trouxe a previsão desse instrumento em seu primeiro Plano Diretor Estratégico promulgado em 2002 pela lei municipal 13.430, impondo duas limitações à sua concessão: (i) o proprietário poderia comprar a outorga onerosa até o limite máximo do potencial construtivo definido para a zona de uso do imóvel, e (ii) deveria observar a disponibilidade no Estoque de Potencial Construtivo Adicional (art. 212 da lei 13.430/02).

O potencial construtivo máximo de um imóvel é definido pelo Coeficiente de Aproveitamento determinado para cada zona de uso. Assim, o proprietário do imóvel poderia edificar a área correspondente ao Coeficiente de Aproveitamento Básico - CAb sem qualquer contrapartida financeira, ou edificar o equivalente ao Coeficiente de Aproveitamento Máximo - CAm, mediante o pagamento da contrapartida financeira (Outorga Onerosa) pela área que exceder o CAb, e desde que existisse Estoque de Potencial Construtivo Adicional disponível.

Com o advento do novo Plano Diretor (lei municipal 16.050/14) e da nova Lei de Zoneamento (lei municipal 16.402/16), a antiga lei 13.430/02 foi revogada e as regras de uso e ocupação do solo sofreram modificações significativas, inclusive na concessão da Outorga Onerosa. A principal alteração refere-se à extinção dos Estoques de Potencial Construtivo Adicional, de modo que todos os imóveis passaram a ter o direito de construir até o limite definido pelo CAm, mediante o pagamento da contrapartida financeira pela Outorga Onerosa. Vale dizer, dos limites à concessão da outorga onerosa previstos no antigo Plano Diretor e mencionados acima, o segundo (ii) não existe mais.

Diante dessa situação surgiram novas questões práticas que ainda não foram revistas pela Prefeitura de São Paulo como, por exemplo, a possibilidade de conceder Outorga Onerosa em processos de Regularização de edificação.

Na legislação anterior, vigente até 2016, valia a regra de que não era possível a aplicação da Outorga Onerosa nos pedidos de regularização, vez que o art. 210 da lei 13.430/02 exigia que a matéria fosse regulada por meio de lei específica, a qual nunca chegou a ser promulgada. Isto é, não era possível regularizar uma edificação já existente com a compra da Outorga Onerosa, pois isso consistiria em "furar a fila" na utilização do Estoque disponível, que é limitado.

Nesse sentido foi o posicionamento da Secretaria Municipal de Negócios Jurídicos, que emitiu os Pareceres 2.227/13 – PGM/AJC e 4.121/SNJ-G/2013, baseados também nas disposições do decreto 44.703/04 e Portaria 09/SMSP/Gab/07, que regulam a concessão de Outorga Onerosa em processos de Alvará de Aprovação e Execução de Obras.

A nova Lei de Zoneamento e o novo Plano Diretor não replicaram o disposto no art. 210 da lei 13.430/02, abolindo o Estoque de Potencial Construtivo Adicional, de forma que é evidente que se pretende aplicar a Outorga Onerosa a todo e qualquer processo, inclusive aos pedidos de regularização.

Também não se verifica nas atuais normas qualquer prejuízo em se conceder a Outorga Onerosa em processos de regularização, vez que todo e qualquer imóvel pode requerer a sua concessão. Vale dizer, nas regras revogadas existia o Estoque de Potencial Construtivo Adicional o qual, uma vez esgotado, impedia que os demais imóveis do mesmo distrito atingissem o CAm. Ou seja, a utilização de Potencial Construtivo Adicional por um imóvel, necessariamente, implicaria no impedimento de outros em utilizar o mesmo benefício.

Nas regras atuais, quando um imóvel utiliza o Potencial Construtivo Adicional não impede que outros imóveis se utilizem do mesmo benefício. Ou seja, o Potencial Construtivo Adicional de cada imóvel é restrito ao imóvel e fica disponível até que o proprietário decida utilizá-lo um dia, ou até que legislação superveniente cancele o benefício.

Não obstante, deve-se observar que o decreto municipal 44.703/04, que regulava os arts. 209 a 216 da revogada lei 13.430/02 regulamentando a Outorga Onerosa, não pode ser impeditivo para a utilização desse instrumento na regularização de edificações pelo simples fato de não fazer previsão expressa a esse respeito. Embora o decreto não tenha sido expressamente revogado pelo Poder Executivo, todas as suas disposições que contrariam a nova lei, inquestionavelmente, ficam automaticamente revogadas, vez que a função do decreto é regulamentar a lei, não podendo criar ou limitar os direitos e obrigações nela previstos. O mesmo se aplica às portarias e qualquer ato normativo infra legal que discorra de forma contrária à lei. Nesse sentido, é bom lembrar que, ainda que não revogado, o decreto deve ser interpretado de acordo com a nova lei.

Assim sendo, verifica-se que na nova Lei de Zoneamento é assegurado a todos os imóveis a utilização do Potencial Construtivo Adicional mediante a concessão de Outorga Onerosa, sendo os requisitos para a sua concessão: (i) o pagamento da contrapartida financeira, independendo o procedimento adotado para se requerer tal concessão, (ii) o limite imposto pela zona de uso correspondente ao CAm.

Portanto, as edificações irregulares que não ultrapassem o CAm podem ser regularizadas mediante a concessão de Outorga Onerosa.

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Fonte: Migalhas
Autores
*Fernando Escudero é advogado do escritório Escudero & Ziebarth Advogados.
*Marco Antonio Ziebarth é advogado do escritório Escudero & Ziebarth Advogados.

O peso (no bolso) das vagas de garagem

 

O preço de uma vaga na garagem pesa no bolso do comprador de imóveis da cidade de São Paulo, segundo pesquisa feita pela Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).

De acordo com a pesquisa, até os anos de 1930, era praticamente zero a destinação de vagas de garagens nos edifícios da cidade. No entanto, com aumento expressivo no número de veículos com relação à população da capital paulista, os prédios começaram a apresentar uma proporção de 6,5% de área de vagas de garagem em relação à área total construída.

Essa proporção foi crescendo com o passar do anos. Em 1960, o índice era de 13%, em 1985, de 22,5%, e em 2001 atingiu seu patamar máximo, de 29,59%, estacionando em torno de 25% entre os anos de 2002 e 2010.

Para se ter uma idéia da medida, um apartamento de 60 m², com uma vaga pequena (2,4mts x 4,8mts) tem uma relação de 19,2% da área do apartamento destinada a uma vaga de garagem!

Apartamento sem garagens

Se tomarmos por base o ano de 2010, foram lançados, naquele ano 1.374 edifícios sem garagens , o que representa apenas 3,7% do total ofertado no ano (37.000 apartamentos).

Fora o trânsito que um automóvel causa, o custo para quem adquire um apartamento com garagem é bastante alto.
Veja: vamos supor que um apartamento de 100 metros quadrados custe R$ 700 mil e tenha 02 vagas de garagem.  O comprador está pagando a área privativa, as áreas comuns e mais 22 metros, em média, para o automóvel. Cerca de um 1/4 da área total comprada é estacionamento. Nessa caso, as vagas representariam o equivalente a R$ 175.000,00, em termos de absolutos de valor.

Calculando a mesma proporção (m² x vagas de garagem) registrada entre os anos de 2006 à 2010, isso equivale a aproximadamente 600.000 metros quadrados de área destinada para automóveis somente na cidade de São Paulo, por ano. De fato, um dia faria a cidade ter 100% das vias literalmente paradas por excesso de automóveis.

O cenário porém indica uma queda acentuada desta relação no ano de 2020, quando os imóveis entregues a partir daquele ano, atenderão a uma outra regra do Plano Diretor da cidade de São Paulo.

A questão por aqui, infelizmente, é que o Plano Diretor, não distingue e nem faz nenhum filtro, sobre a capacidade da malha viária de cada região de São Paulo, fazendo com que em algumas áreas da cidade tenham uma super população de veículos e outras nenhuma.

Bons exemplos

Em cidades como São Francisco, Nova York e Londres, as áreas destinadas para os automóveis nas garagens dos edifícios é determinada por lei, porém de acordo com a infraestrutura viária e de transporte existente na região. Com isso, alguns edifícios têm muitas vagas e outros nenhuma.
Em São Paulo, mesmo com uma lei que regulamente o espaço, é raro encontrar um empreendimento sem garagem.
A solução estaria em uma revisão da lei, que atualmente determina limites mínimos e máximos em função da área do apartamento, para uma lei que limitasse as áreas e localidades onde devem ser construídas garagens.

Às vezes, por causa da lei, o empreendedor é obrigado a construir vagas em um local em que ele não precisaria fazê-las, como nas regiões próximas de estações de metrô. No exterior é comum modernos prédios comerciais sem vagas de garagem.

Medidas como essa ajudariam nas questões de trânsito da cidade.

Flatiron Building

A Flatiron Building foi construído entre 1901 e 1903

na intersecção da Broadway com a 5ªAvenida.

Naqueles tempos (e até hoje) estar perto do Madison Square, no final do Ladie´s Mile, um dos bairros mais importantes de Manhattan para compras na virada do século 19, era a receita certa para se tornar top of mind. Não o mais alto

Projetado por Daniel Burnham, de Chicago, como um arranha-céu com estrutura de aço revestido de terracota, o Flatiron, com 307 pés (93 metros), era um dos edifícios mais altos da cidade. Não foi - como é muitas vezes erradamente divulgado - o edifício mais alto do mundo ou mesmo o edifício mais alto de Nova Iorque. Esse título pertencia ao Edifício Park Row construído 4 anos antes, em 1899, com 119 metros de altura. Mas a forma singular e proeminente localização do Flatiron, logo fez dele um dos marcos mais famosos da cidade. O prédio é até hoje provavelmente o mais caracterizado em fotografias de cartões postais, do que qualquer outro edifício contemporâneo, ao ponto, de toda a área do entorno ser chamada de "Distrito do Flatiron" (Flatiron District)

Originalmente o Flatiron tinha um observatório no último andar, porém, outros mais altos logo assumiram essa função, como o famoso "Top of the Rock", no Rockefeller Center e o super famoso Empire State Building.

Batizado, apelidado e renomeado

O Flatiron foi erguido para ser a sede da empresa de construção Fuller. Inclusive o arranha-céu era para ser chamado Fuller Building. Porém devido a sua forma incomum, causada pela trama triangular, logo ganhou o apelido de "Flatiron", porque lembrava a forma triangular de um ferro de passar roupa. Na realidade o Flatiron é um triângulo retângulo, enquanto que um ferro de roupa é um triângulo isósceles, mas vamos deixar essa polêmica de lado, porque o fato é que o nome pegou oficialmente.

Diz a lenda que a Fuller Company então, entristecida com o fato de não ter uma sede com o seu nome, em 1929, construiu um outro Edifício em estilo Art Deco e, aí sim, o batizou com o sobrenome do seu fundador, Fuller Building.

Mas isso é uma outra história, que você pode ler aqui

Casa Sustentável - Casa Cor São Paulo

Projeto da casa sutentável: Arquiteta Mariana Crego 
Crédito vídeo: Casa Cor 2017 

Quem atua no mercado imobiliário já há algum tempo percebe claramente que a escolha da moradia obedece a um padrão de comportamento ligado ao desenvolvimento da sociedade. Não estamos nos referindo aqui as questões econômicas, mas sim aos padrões de comportamento frente ao desenvolvimento dessa sociedade.

A questão de segurança foi decisiva para que cidades como São Paulo tivessem um adensamento de prédios e de grandes condomínios e que nas últimas três décadas, fizeram o paulistano mudar de casa para apartamento. Não é preciso ir muito longe para constatar que a maioria de nossos avós residiam em casas e nossos pais (nascidos nessas casas) mudaram-se para apartamentos, que a vida moderna julgou mais seguro.

Já na primeira década do século 21, o fluxo foi outro: a logística! Hoje mais do que nunca, as novas famílias procuram bairros mistos, com usos residenciais, comerciais e de serviços para fixar sua residência, tentando assim, evitar o enorme desperdício de tempo que se tem, com a falta de opções de transporte e o pesado trânsito, mesmo nas curtas distâncias.

Mas e o que esta por vir?

A terceira onda que está por vir e que em nossa opinião será um dos maiores fluxos migratórios do mundo é a questão ecológica.

O foco das gerações futuras é a economia verde. Cada vez mais a sustentabilidade de determinado lugar ou marca, tem comandado as opções de escolha entre os produtos e as atividades. A análise da qualidade de um investimento imobiliário também deverá levar em conta o quanto determinado produto contribuirá com o meio-ambiente, com menos impacto e sustentabilidade para preservá-lo.

Um dos maiores problemas da humanidade atual e o desafio das gerações futuras é a escassez de energia limpa e o destino do lixo urbano. Vários arquitetos, construtores e pessoas ligadas ao mercado imobiliário buscam soluções para essa nova realidade. Em São Paulo (¹) já existem projetos do que será esse novo mercado. Incorporadores e empresas da industria da construção civil já adotam o conceito de Green Building, onde materiais aplicados na obra e projetos de arquitetura sejam ecologicamente corretos.

Porém o foco desses projetos ainda é, na maioria das vezes, econômico. Em produtos de base imobiliária, geradores de renda, o conceito Green Building é aplicado visando otimização de capital, com redução do futuro custo de manutenção do empreendimento, vis-à-vis com a melhora nas taxas de remuneração do capital dos investidores, ao longo do ciclo operacional.

Com a tecnologia disponível no momento é possível utilizar parte do conceito de Green Building para Green Home e imaginar como será a "casa do futuro", pensando não apenas na otimização de capital, mas também e principalmente no conceito de sustentabilidade.

Esses novos produtos, se produzidos em larga escala, terão profundo impacto na redução de perda de materiais (ainda hoje muito comum na construção civil)  os quais serão, na sua maioria produzidos pelo reaproveitamento de resíduos. Já existe tecnologia para desenvolvimento de tijolos ecológicos, ou renováveis, madeiras de reflorestamento e uma infinidade de materiais ecologicamente corretos.

A casa do futuro deverá ter equipamentos de alta eficiência energética, como ventilação natural cruzada em todos os ambientes, além do uso de energia renovável, como painéis solares.

Os efluentes também serão reaproveitados, inclusive as águas da chuva. Outro item de extrema importância será o paisagismo com vegetação nativa que proporcionará a diminuição de insolação indesejável, como os telhados ecológicos.

Nessa nova era, "a casa inteligente" poderá produzir sua própria energia e em caso de férias, em um sistema híbrido, "ela" venderia essa energia para as empresas de geração.

Com a casa do futuro, a moradia poderá ser verde e renovável.

(¹) No Brasil, somente 1% das construções de médio e alto padrão têm selo de sustentabilidade. Nos EUA e na Europa, isso representa cerca de 15% do mercado imobiliário.

Distressed investments ou greenfield

O mercado imobiliário começou 2018 ainda em clima de fim de festa por causa dos estoques altos e das dificuldades de fechar negócios tanto no segmento residencial quanto no comercial. No entanto, para uma parte dos investidores, a festa está só começando.

Estrangeiros especializados no mercado imobiliário e gestoras de fundos de private equity, estão aproveitando o momento de baixa para arrematar levas de empreendimentos com descontos na ordem de 30% no caso de

O alvo são ativos de incorporadoras com necessidade urgente de caixa para honrar seus vencimentos. Outro foco são empresas de construção em busca de capital de giro para novos projetos, uma vez que os financiamentos bancários ficaram mais caros e restritos.

O dinheiro para os fundos vem de estrangeiros, já habituados a identificar bons negócios em momentos de mercados em desaquecimento. Lá fora, essa estratégia ganhou o nome de "distressed investment", ou investimento em dificuldade.

Nada mais é do que comprar na baixa pensando em vender na alta. Um dos investidores que mais fez dinheiro usando essa estratégia no mercado imobiliário foi o americano Sam Zell, que, por aqui, já foi acionista da Gafisa.

No Brasil, não tivemos bolha nem estamos numa quebradeira, mas vivemos nos  últimos anos a situação que mais se aproximou dela.

As vendas de moradias residenciais ainda não ganharam força. Mesmo assim, os aportes dos fundos miram projetos com riscos mitigados, como aqueles em andamento, com comercialização e obras avançadas. O objetivo é fugir de atrasos no licenciamento ou possíveis rejeições de compradores pelos bancos após o lançamento.

O gestora Hemisfério Sul Investimentos (HSI), acredita que há uma tendência de retorno dos estrangeiros ao mercado imobiliário brasileiro, inclusive pela valorização do dólar frente ao real. "Sem dúvida, o estrangeiro está olhando para o Brasil.", comentou um executivo da gestora. Muitos projetos foram lançados em São Paulo e Rio durante o período de euforia do mercado imobiliário, mas as obras ficaram prontas em um momento de desaquecimento da economia brasileira. O resultado são edifícios com espaços vagos e preços de locação em queda. Mesmo assim a gestora jpa mira em projetos greenfield. Os investimentos “greenfield” são aqueles que envolvem projetos incipientes, ainda no papel.

A recuperação do setor de lajes corporativas deve ocorrer só por volta de 2019/20 em São Paulo, após a retomada do crescimento da economia brasileira e absorção do estoque atual de empreendimentos. Já no Rio, isso tende a demorar mais, por conta da crise fiscal do Estado e ainda os efeitos do segmento de óleo e gás, o que deve ocorrer em 2021.

Alguns especialistas no segmento de produtos de base imobiliária, acreditam haver uma tendência de crescimento das aquisições ainda nesse ano, impulsionada também pelo ambiente de queda dos juros, que torna a taxa de capitalização das operações mais atrativa, principalmente através de um veículo pulverizado como FIIs - Fundos de Investimento Imobiliários.