Comerciais em baixa e galpões em alta

O mercado de escritórios comerciais vive um período de baixa, com previsão de se recuperar apenas entre 2018 e 2019.  A combinação de altos estoques e baixa demanda tem colocado esse segmento em perspectiva."O mercado vai piorar muito antes de melhorar", disse Máximo Lima, sócio-diretor da gestora Hemisfério Sul Investimentos (HSI).

De acordo com Roberto Patiño, diretor de transações da consultoria imobiliária JLL (Jones Lang LaSalle), o momento é de cautela. "Para cada 5 metros quadrados construídos, 1 metro quadrado está à espera de locatário", disse. O Estado de São Paulo é o principal mercado do País. As áreas mais nobres ficam na região das avenidas Faria Lima, Paulista e nos bairros do Itaim, Vila Olímpia e Berrini.

O estoque total é de aproximadamente 13,7 milhões de metros quadrados, com preço médio de locação de R$ 93 o metro quadrado. A taxa de vacância está em 22,5%. Segundo maior mercado do País, o Rio de Janeiro tem o aluguel mais caro por metro quadrado, em média de R$ 122 por mês. A taxa de vacância está em 22,1%. "Vejo uma recuperação desse mercado para os próximos três anos", disse Patiño. "Os projetos novos estão mais escassos e as empresas estão focadas em entregar os empreendimentos em andamento."

De acordo Lima, do fundo HSI, o preços dos ativos ainda está alto. Primeiro, segundo ele, caem os preços de aluguel, para depois se refletir no preço de venda desses imóveis. "Os preços para locação estão caindo nos últimos 18 meses, em torno de 30%", disse. Lima afirmou que o apetite dos fundos por esse tipo de empreendimento arrefeceu. "Aquisições nessa área serão pontuais."

Demanda na área logística

Na contramão do mercado imobiliário, há uma forte demanda no País por galpões logísticos, de acordo com a JLL. Há 28 milhões de metros quadrados construídos nesse segmento e há projetos para entrega de mais 15 milhões de metros quadrados até 2018. De acordo com Patiño, há grandes grupos com o foco nesse segmento

Nova alíquota do ITBI, de 3%, passa a vigorar a partir de abril deste ano

A elevação do ITBI deixa o tributo no patamar já praticado em outras capitais, como Porto Alegre e Salvador.

O ITBI é um imposto cobrado no momento da compra e venda do imóvel. O ITBI é calculado com base no valor dos bens ou direitos transmitidos, ou seja, o valor pelo qual o imóvel seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista. Sobre essa base de cálculo (o valor pelo qual o contribuinte declara que comprou um imóvel) é aplicada a alíquota. A Prefeitura define um valor mínimo para cada imóvel da cidade, que é o Valor Venal de Referência (VVR). Para evitar a evasão fiscal, caso um contribuinte declare um valor muito baixo de transação, o VVR passa a ser usado, neste caso, como base de cálculo para o imposto. Na grande maioria dos casos (em torno de 80%) utiliza-se o valor da transação declarado como base de cálculo do ITBI. Apenas quando o valor declarado é abaixo do valor mínimo definido para o imóvel o VVR é utilizado como base de cálculo do imposto.

Por ano, são registradas cerca de 150 mil transações de compra e venda imobiliária na cidade de São Paulo. A nova alíquota vale a partir de abril porque a mudança só é aplicada depois do período de 90 dias após a sanção.

O PL 538/2014 prevê ainda a mudança da alíquota do ITBI ( Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos) de 2% para 3% a partir de abril de 2015, adequando-a às alíquotas de ITBI praticadas por capitais comparáveis, como Salvador e Porto Alegre. Vale ressaltar que a alíquota de 3%, que passará a ser aplicada em cima destas transações a partir de abril de 2015, permanece abaixo, por exemplo, da alíquota do ITCMD (4%), cobrada pelo Estado sobre a transmissão de bens ou direitos em decorrência de Causa Mortis ou Doação.

Impactos no orçamento

Na arrecadação do ITBI, a mudança da alíquota para 3% a partir de abril deve gerar um acréscimo estimado em cerca de R$ 580 milhões para o ano de 2015. A receita desse imposto passaria então de R$ 1.5 bilhão para R$ 2 bilhões.

Movimento 90º - Jardins Verticais

O movimento 90 graus tem como objetivo promover a instalação de jardins verticais em edifícios de São Paulo, transformando a cidade aos poucos em um lugar mais agradável de se viver.

Entre os benefícios estão a regulação térmica e de umidade, o filtro da poluição atmosférica, a redução da poluição sonora e de problemas acústicos, sem falar na contribuição estética, bastante óbvia.

Inspirado em intervenções como as feitas nos edifícios Caixa Forum em Madrid e Museu do Quai Branly, em Paris, o projeto terá início com a instalação de um jardim vertical em uma empresa na Rua Augusta.

Confira abaixo alguns dos famosos endereços com jardins verticais

Veja quanto custam os 10 apartamentos mais caros de São Paulo

SÃO PAULO - O preço médio do metro quadrado da cidade de São Paulo é de R$ 8.243, segundo o Índice FipeZap de agosto deste ano. Porém, em alguns dos endereços mais exclusivos da cidade, esse valor pode quase quintuplicar.

Um estudo do site de informações imobiliárias 123i revelou os prédios residenciais mais caros de São Paulo. No topo da lista está o Edifício L'essence VNC, no bairro da Vila Nova Conceição, com apartamentos que valem aproximadamente R$ 23,115 milhões. Cada metro quadrado do apartamento de 753 m² custa R$ 30.697. A cobertura deste mesmo edifício custa R$ 42,33 milhões.

Os edifícios de altíssimo padrão estão concentrados num raio de 2,5 quilômetros, nos bairros mais caros da capital, como Jardim América, Jardim Paulistano, Itaim Bibi e Vila Nova Conceição.

O 123i estima o valor médio dos apartamento com base em outras unidades vendidas no condomínio ou de edifícios similares, além de compilar outros dados de imobiliárias. O site também é colaborativo, isso é, pessoas cadastradas também podem dar mais informações sobre os imóveis. O 123i atualiza estes dados diariamente.

Segundo o CEO do site imobiliário, Mauro Bertaglia, alguns dos fatores que explicam os preços exorbitantes destes imóveis são, principalmente, a localização e a exclusividade dos condomínios, como três elevadores sociais, pé direito mais alto e outras "comodidades".

Bertaglia considera que os valores dos apartamentos mais caros da cidade podem variar de acordo com o acabamento e andar de cada unidade. "Um apartamento no último andar de um edifício em frente ao parque, por exemplo, custa em média 20% mais que um apartamento no primeiro andar. O 123i mostra a média destes valores, não correspondendo, de fato, ao preço de cada unidade", acrescenta.

Veja abaixo os apartamentos mais caros de São Paulo, de acordo com a cotação do 123i:

1. Edifício L'essence VNC

Com 753 metros quadrados, cada apartamento do luxuoso edifício custa em torno de R$ 23.115.000. Localizado na rua João Lourenço, no bairro da Vila Nova Conceição e perto do Parque Ibirapuera, ele é considerado o edifício mais caro de São Paulo.
Valor do m²: R$ 30.697.

2. Edifício L'essence Jardins

Cada unidade deste condomínio localizado na Rua Haddock Lobo custa cerca de R$ 19 milhões, com 753 metros quadrados.
Valor do m²: R$ 25.232.

3. Edifício Clemont Ferrant

Cada apartamento de 654 metros quadrados do edifício custa aproximadamente R$ 18 milhões. Ele está localizado em frente à Praça Pereira Coutinho, no bairro Vila Nova Conceição.
Valor do m²: R$ 27.523.

4. Edifício Franz Schubert

O apartamento de 621 m² custa cerca de R$ 17,9 milhões. O edifício fica no bairro Jardim Paulistano.
Valor do m²: R$ 28,8 mil.

5. Edifício Parque Alfredo Volpi

Apartamentos de 827 metros quadrados, localizados em frente ao parque Alfredo Volpi, custam R$ 17,8 milhões.
Valor do m²: R$ 21,52 mil.

6. Edifício George Sands

Cada apartamento deste edifício tem 680 m² e custa aproximadamente R$ 17,2 milhões. O edifício luxuoso fica no bairro Jardim Paulistano.
Valor do m²: R$ 25.294.

7. Chateau Margaux

O edifício localizado em frente à Praça Pereira Coutinho (assim como o Clement Ferrant) tem apartamentos de 528 m² a 1.050 m², que custam em média, R$ 15,6 milhões.
Valor do m²: R$ 29.545.

8. Edifício Frederic Chopin

Cada apartamento deste edifício tem 585 m² e custa em média R$ 15,5 milhões. Ele está localizado no Jardim Europa.
Valor do m²: R$ 26.496.

9. Edifício Chateau Latour

Os apartamento de 666 m² custam R$ 15,1 milhões. O edifício está localizado na Rua Leopoldo Couto Magalhães Júnior, no Itaim Bibi.
Valor do m²: R$ 22.673.

10. Edifício Cala Di Volpe

Localizado perto do Parque Ibirapuera, o edifício tem apartamentos de 528 m² que custam cerca de R$ 15 milhões cada.
Valor do m²: R$ 28.409.

Sam Zell - Entrevista

Fonte: Exame

O megainvestidor americano Sam Zell, um dos maiores nomes do mercado imobiliário global, diz que não há uma bolha de imóveis no Brasil e que a hora de investir aqui é agora

Aos 73 anos, o investidor americano Sam Zell, maior especialista mundial em comprar e vender imóveis, passa mais de 200 dias por ano longe de seu escritório em Chicago. Ele recebeu EXAME na suíte de um hotel paulistano na manhã de uma terça-feira, apenas 1 hora depois de ter chegado dos Estados Unidos e a poucos dias de embarcar de novo. Recentemente, esteve em países que passam longe do radar de alguns dos principais investidores do mundo, como Líbia e Mongólia. 

Para Zell, essa curiosidade é essencial na hora de farejar boas oportunidades e, principalmente, para nadar contra a corrente. Ele é especialista em comprar empresas desprezadas pela concorrência e em pular fora na hora certa. Em 2007, às vésperas da crise americana, fechou o maior negócio da história do mercado imobiliário ao vender a empresa de imóveis comerciais Equity Office Properties por 39 bilhões de dólares. 

Foi assim também em seu maior investimento no Brasil, a construtora Gafisa — de onde saiu em 2012, meses antes de a empresa despencar na bolsa. Agora sua maior aposta é a empresa de armazenagem Guarde Aqui, que atua num mercado ainda pouco relevante no país. Enquanto os grandes fundos olham o Brasil com desconfiança, ele diz que essa é a hora certa de novos investimentos por aqui.

EXAME - Dois anos atrás, o senhor disse a EXAME que o Brasil viveria anos difíceis pela frente. E agora?

O Brasil de fato está passando por um período difícil. Mas eu acredito que as forças do país vão, afinal, prevalecer. O presidente Lula foi bem-sucedido porque combinou ações sociais com prudência econômica. A administração atual esqueceu a prudência. Isso fica claro com as políticas de nacionalização, como no setor de petróleo. Em vez de usar tecnologias conhecidas em todo o mundo, o país preferiu construir as próprias. Isso é imprudente de qualquer perspectiva. Com a escolha do novo ministro da Fazenda, há chance de uma volta à racionalidade.

EXAME - Então o senhor está otimista com os próximos anos do Brasil?

Sim. Vocês têm escala. São 200 milhões de pessoas. Isso cria oportunidades. Esta é uma sociedade muito "aspiracional". Nossa motivação original para investir aqui era a crença de que o movimento das classes mais baixas para a classe média e para a classe alta seria muito positivo para o Brasil. Claro que está muito mais difícil agora do que há cinco anos. Por outro lado, há cinco anos todos os meus concorrentes estavam aqui. Hoje, até onde eu sei, sou o único. Em nossa história, há uma correlação dieta entre sucesso e grau de competição. Com competição intensa, é muito difícil fazer bons negócios.

EXAME - A pergunta que todo mundo faz por aqui: o preço dos imóveis cairá?

Se tivesse de apostar, apostaria contra a queda de preços. No lado residencial pode ter havido um excesso de oferta em algumas regiões. Mas não houve excesso de oferta em escritórios, no varejo, em galpões. É diferente do que aconteceu nos Estados Unidos, onde tudo parou. Os bancos pararam. No Brasil, os bancos estão bem. E não acho que vocês tenham os instrumentos financeiros tóxicos que contribuíram para os problemas nos Estados Unidos.

EXAME - O senhor é conhecido por grandes investimentos. Mas hoje, no Brasil, tem investimentos pequenos na construtora paranaense Thá e na empresa de estocagem Guarde Aqui. Planeja grandes tacadas? 

Estamos prontos para fazer grandes ou pequenos investimentos de acordo com o tamanho das oportunidades. Não nos preocupamos com o tamanho do investimento, mas com o potencial de crescimento e com a possibilidade de fazer a diferença em determinado mercado.

A Guarde Aqui atende a classe média ascendente. Ela quer acumulai- coisas. E os apartamentos estão cada vez menores. Aqui já somos líderes de mercado, mas temos enormes oportunidades para crescer. Não vejo limites. No Grupo Thá, somos muito mais dependentes da saúde do mercado residencial.

EXAME - O Brasil ficou para trás na comparação com seus vizinhos?

A Colômbia e o Peru são as estrelas do continente agora. Quando viemos ao Brasil pela primeira vez, jamais teríamos investido na Colômbia. Agora temos grandes investimentos por lá. Se tivesse de escolher um país favorito no mundo, atualmente, seria a Colômbia. O Peru está no nosso radar. Provavelmente, o elefante na sala é a Argentina, que está uma bagunça total. Eles terão uma oportunidade com uma mudança de governo no ano que vem. A Argentina tem uma longa história de irresponsabilidade fiscal, que torna investir por lá muito desafiador.

EXAME - O senhor se preocupa com o ambiente político da região?

Claro. Olhe para o real, que foi de 1,75 para 2,60. E uma desvalorização muito grande. E obviamente vai trazer dificuldades para o país, vai criar inflação. Decisões políticas impactam diretamente nossos investimentos.

EXAME - Política é o fator mais importante na hora de o senhor decidir investir ou não em determinados mercados?

Começa com a política. Depois vem a economia. Mas, se a política não for razoável, a economia não importa. Aprendemos isso em países como a Venezuela. Outra questão importante é a demografia. No Japão e na maior parte da Europa, há menos pessoas em dezembro do que havia em janeiro. Como um investidor, o que faço é tentar determinar onde a demanda está e ver como eu conseguirei suprir essa demanda. Se a população estiver encolhendo, a demanda também estará. Então, eu prefiro investir no Brasil ou na índia, onde a população e a demanda vão crescer.

EXAME - Como o senhor estuda seus mercados potenciais?

Eu leio o tempo todo. E também viajo muito. Há algum tempo, comecei a ler sobre a Mongólia. Li que a Gucci estava abrindo uma loja em Ulan Bator, capital do país. Achei aquilo maluco. Peguei um avião e fui até lá. Não havia nada lá para eu fazer, mas é tudo parte do processo de aprendizagem. Você não pode ser um empreendedor de sucesso se não é um observador atento. Isso é fundamental para ver as coisas com simplicidade. Hoje, imóveis representam cerca de 30% de meus investimentos. Os outros 70% estão distribuídos em diversas áreas. Mas isso não traz complexidade. Não investimos em alta tecnologia, por exemplo, porque não conhecemos. Mas investimos muito em áreas como energia e logística, em que podemos fazer diferença.

EXAME - Como diferenciar uma boa oportunidade de um negócio com risco excessivo?

Minha análise começa não com quanto posso ganhar, mas com quanto posso perder no negócio. Dedico 80% da minha atenção a isso. Nos anos 90, por exemplo, fechei uma enorme compra na Califórnia. Nossa análise apontou que, se tudo desse errado, perderíamos 50 milhões de dólares. E de fato passamos por incêndios, terremotos e essas coisas que acontecem por lá. Perdemos justamente 50 milhões. Para mim, é um caso de sucesso.