Eccelera, o parceiro brasileiro da Standard Life Investments, um dos maiores gestores de recursos da Europa com £146 bi de ativos sob gestão, anuncia a aquisição de dois edifícios comerciais de alto padrão em pontos estratégicos da cidade de São Paulo.
A mais recente aquisição, o Edifício Bela Paulista, situa-se em um dos endereços corporativos mais nobres da cidade de São Paulo, na Av. Paulista, 2.421 esquina com a Rua Bela Cintra. Adquirido pelo preço de R$54.5 milhões, a propriedade possui mais de 6.000m2 de área privativa distribuídos entre loja no térreo e mais 14 andares de escritórios classe A. O prédio acaba de passar por um processo completo de retrofit que trouxe para um edifício original de arquitetura arrojada dos anos 60 as características técnicas e qualidade dos melhores edifícios do mercado.
“A demanda por espaços de escritório de primeira linha nesta região é alta e a oferta é uma das mais baixas da cidade. Além disso, estamos posicionados em uma excelente localização a um preço competitivo em relação a outros espaços vagos com a mesma qualidade na avenida” – menciona Flávio Mantesso Filho, Diretor de Portfolio da Eccelera. Isto fica comprovado através das locações já fechadas no prédio com empresas multinacionais e nacionais de primeira linha que já ocupam 50% de seu espaço vago. A taxa de capitalização da transação, conhecida no mercado pelo termo de “cap-rate” foi de 12.1%.
A segunda compra foi o Edifício Madison, localizado na R. Gomes de Carvalho, 1.195 na Vila Olímpia, a duas quadras do novo Shopping Vila Olímpia. Praticamente único na Vila Olímpia, o Madison hoje está integralmente locado, e seu histórico de ocupação foi similar mesmo dentre as altas e baixas do mercado desde sua construção. Isto porque sua área de cerca de 1.500m2 por andar, facilita a ocupação horizontal de grandes empresas e não pode ser encontrada facilmente em outros prédios da região.
Dentre as obras de melhorias que estão sendo contratadas para o edifício destaca-se a instalação de três novos elevadores de última geração com máquinas de tração alemãs sem engrenagem. “Queremos atualizar alguns equipamentos adequando o prédio aos padrões atuais de edifícios de primeira linha, uma vez que sua arquitetura e infra-estrutura já se encontram dentro deste padrão” – afirma Marcelo Safadi, Diretor Financeiro da Eccelera. Com uma área locável de mais de 8.000m2 distribuídos em 6 andares, o edifício foi adquirido por uma taxa de capitalização (“cap rate”) de 11.2%.
Especialista no mercado de escritórios corporativos, a Eccelera possui sistemas preditivos de mercado desenvolvidos através de modelagens estatísticas e simulações Monte-Carlo que servem como base para suas decisões estratégicas.
“Desenvolvemos e aperfeiçoamos estes modelos internamente e hoje conseguimos ter uma visão mais clara do mercado de curto e médio prazo. Isto nos possibilita tomar decisões com um menor grau de incerteza e com maiores chances de retorno, além da criação de valor que geramos através de nossa gestão ativa da propriedade” – comenta Marcelo Safadi, Diretor Financeiro da Eccelera.
“Buscamos propriedades e estratégias que combinadas possam reduzir o risco do portfolio e aumentar o seu retorno. Hoje conseguimos demonstrar matematicamente o quanto do retorno do investimento é resultado de uma maior exposição a risco (Beta) e o quanto vem de nossa expertise (Alpha), com isso fica mais fácil o investidor avaliar se ganhou mais porque se arriscou mais ou se foi por mérito de uma gestão de alta performance.
Nosso objetivo é sempre maximizar o índice Sharpe (quantidade de retorno adicional à taxa Selic para cada unidade de risco) para nossos investidores, ou seja, mais retorno com menos risco. Para isso usamos técnicas de gestão de portfolio. Pela natureza heterogênea de cada investimento, utilizamos métodos de homogeneização com o intuito de isolar a influência do risco idiossincrático em nossas análises.” – acrescenta Flávio Mantesso Filho, Diretor de Portfolio da Eccelera.
Uma fotografia do portfolio investido, sua performance e projeções futuras é divulgada trimestralmente aos investidores num profundo relatório técnico e analítico.
Fonte: Imprensa Eccelera
