Brasileiro já financia 63% do valor total do imóvel

Tatiana Resende

Empréstimos com recursos da caderneta de poupança batem novo recorde no primeiro semestre, com o mercado imobiliário aquecido e os bancos disputando os clientes, o percentual financiado do valor da moradia vem crescendo e atingiu 62,7% do total, na média, no primeiro semestre. Esse percentual supera o contabilizado no mesmo período de 2010 (61,9%). Os dados divulgados ontem pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) consideram empréstimos com recursos da caderneta.

Em 2005, os mutuários davam entrada de mais da metade do valor do imóvel financiado, restando aos bancos liberar 47,9%. Para Luiz Antonio França, presidente da entidade, "80% é um número saudável para padrões mundiais". Esse percentual é o limite nos grandes bancos privados, nível que chega a 90% no Banco do Brasil e na Caixa.

A opinião é compartilhada por João da Rocha Lima Jr., professor titular de "real estate", núcleo da Poli/USP. "O risco de crédito é muito baixo quando se tem um mercado regulado, se são preços justos e não artificialmente inflados como nos EUA", afirma Lima Jr., ressaltando, porém, que já há casos em alguns bairros em que o aumento não se justifica.
Vale lembrar que, além desse teto, o valor financiado pelo banco depende do salário do mutuário, já que só é possível comprometer cerca de um terço da renda mensal familiar com as prestações.

As operações com recursos da poupança atingiram R$ 37 bilhões no semestre, com alta de 55%, registrando o melhor resultado na série histórica, iniciada em 1967. Em número de financiamentos, foram 236,5 mil unidades, alcançando também um novo patamar, com expansão de 26% na mesma comparação - a diferença entre os aumentos mostra a elevação no preço. Junho, por sua vez, teve o melhor desempenho mensal.

De olho nessa expansão, a Abecip vai começar a certificar profissionais que atuam no mercado imobiliário. O primeiro teste ocorre neste mês e será aplicado a quem trabalha em bancos, securitizadoras e companhias hipotecárias.

Juro alto dificulta a busca de novos financiadores

Os números do primeiro semestre mostraram que as projeções de crescimento do crédito imobiliário poderão ser superadas: o volume poderá ser superior a R$ 120 bilhões. O crédito contratado com recursos da poupança deverá responder pela maior parte desse crescimento.

Como os saques nas cadernetas de poupança superaram os depósitos realizados no semestre, os números continuam a mostrar que, para sustentar a expansão dos últimos anos, novas fontes de recursos terão que ser trazidas ao mercado.
Nos últimos anos, várias medidas promoveram um aperfeiçoamento do marco regulatório do financiamento que permitiu uma grande expansão de outras fontes. Assim, a captação via Fundos de Investimentos Imobiliários ou Certificados de Recebíveis Imobiliários cresceu em 2010 e continua se fortalecendo em 2011. E os números chineses da expansão imobiliária doméstica têm atraído o interesse de um número cada maior de investidores estrangeiros.

Vale lembrar também que em 2011 tem ganhado força entre os bancos a idéia de criação dos "covered bonds", um título emitido pela própria instituição a partir dos recebíveis gerados pelos empréstimos habitacionais e que se configuraria em nova fonte de recursos. No entanto o financiamento habitacional continua dependente de duas fontes: o FGTS e a poupança. A maior dificuldade em alterar esse quadro está no custo de captação dos recursos.

A taxa de juros alta - e ainda em elevação- faz com que as alternativas tenham custos bem superiores aos das fontes tradicionais. Os juros efetivos dos empréstimos habitacionais com origem nos recursos da poupança e do FGTS dependem da renda do comprador e do valor do imóvel e podem variar de 5,19% a 11,5%. Portanto, o FGTS, que garante 3% mais TR ao trabalhador, e a poupança, com um rendimento de 6% mais TR, continuam imprescindíveis para viabilizar a compra da casa própria para grande parte das famílias.

Setor imobiliário terá índice oficial de preços

O governo prepara dois novos indicadores para acompanhar a variação dos preços dos imóveis, que nos últimos anos apresentaram valorização acima do usual.

Chamado até agora de Índice de Valorização de Imóveis, o primeiro deles, reconhecido como oficial, será elaborado pelo IBGE, em parceria com os bancos. Outro convênio foi firmado entre a Caixa Econômica Federal, a Fundação Getulio Vargas (FGV) e a Abecip, que representa as instituições que operam crédito imobiliário por meio da poupança, para apurar um segundo medidor para o segmento.

A ideia surgiu da necessidade de o Banco Central (BC) acompanhar os preços de um dos setores mais importantes da economia, mas que não possui nenhum indicador. Sob recomendação do BC, a Caixa fechou acordo com a FGV para fornecer suas avaliações das moradias. Esse convênio foi recentemente ampliado, com a ajuda da Abecip, que fez um guarda-chuva, fechando contrato com todos os demais bancos associados.

Outro medidor será desenvolvido pelo IBGE, em trabalho coordenado pelo Ministério da Fazenda, para ser o índice oficial do governo. Esse indicador será mais amplo. Além de procurar parcerias com todos os bancos, o IBGE vai usar seu conhecimento para fazer pesquisas de mercado. A FGV vai trabalhar apenas com a avaliação feita pelos bancos. A fundação montou um modelo em que os bancos, via Abecip, fornecem os laudos de avaliação feitos para contratos de financiamento imobiliário e a FGV constrói o índice.

Teotonio Costa Rezende, diretor-executivo da Caixa, explica que é importante ter dois índices até para efeito de comparação. "Se os dois começarem a se distanciar demais, das duas uma: ou um está errado, ou os dois estão errados."

Segundo Rezende, esse é um trabalho complexo e os primeiros resultados devem ser conhecidos apenas no fim do ano. "Sendo muito otimista, talvez em dezembro tenhamos algo mais concreto."

Fonte: Fernando Travaglini
Valor - Brasília