Novos fundos imobiliários começam a tomar forma

Os primeiros FIIs (fundos de investimento imobiliário) com lastro em certificados de recebíveis imobiliários devem ser lançados até o fim do ano. A criação dessas carteiras só será possível porque no fim de agosto, após nove meses de espera, o governo federal passou a permitir a isenção de IR (Imposto de Renda) nessa categoria de produto financeiro. O incentivo vale também para as aplicações em letras de crédito imobiliário, letras hipotecárias e cotas de outros fundos imobiliários. A expectativa do mercado é de que os fundos lastreados em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) atraiam as atenções tanto de pessoas físicas quando de investidores institucionais. A instrução nº 472 da CVM- Comissão de Valores Mobiliários, que entrou em vigor em novembro de 2008, permitiu a criação de fundos imobiliários lastreados em recebíveis de imóveis, mas deixou dúvidas se os instrumentos poderiam ser tributados na fonte por essas aplicações serem consideradas de renda fixa. Ao comprar diretamente um CRI, as pessoas físicas são isentas de IR, mas, adquirindo um fundo imobiliário com lastro nesse papel, o imposto poderia incidir na fonte. Até que a ambiguidade fosse desfeita, a indústria do setor preferiu não lançar esse tipo de produto. Agora, os agentes se dedicam ao desenho dos produtos que vão apresentar ao mercado. Apesar da demora, os profissionais acreditam que o momento é ideal para o lançamento. A justificativa é que, com a perspectiva de juros em patamares baixos, os investidores estejam em busca de alternativas que garantam rentabilidade maior. Um CRI, por exemplo, pode ser lastreado em financiamentos imobiliários em que as taxas chegam a TR mais 11% ao ano, acima dos 8,75% da Selic. "Esse mercado vai crescer porque os ativos possuem garantia, boa rentabilidade e baixa inadimplência", avalia o diretor da Oliveira Trust, Alexandre Freitas.

A Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos está se preparando para estruturar suas primeiras operações de fundos de CRI. A empresa tem conversado com fundos de pensão, potenciais investidores institucionais, para definir o formato. Os FIIs poderão ser compostos por CRIs lastreados em financiamentos imobiliários habitacionais e por recebíveis de aluguéis de imóveis corporativos. Ainda não está definido se a empresa lançará, inicialmente, um produto híbrido ou um com cada tipo de lastro. Esses fundos serão oferecidos também para pessoas físicas, embora o foco sejam os investidores institucionais, segundo o sócio da consultoria, Sergio Belleza Filho. O escritório PMKA Advogados está estruturando quatro contratos de FIIs de CRI, que devem ser protocolados na CVM até o fim do ano. Na avaliação do sócio do PMKA, Alexandre Assolini, os fundos imobiliários lastreados em CRIs devem atrair, principalmente, investimentos do varejo. Desde 2005, a CVM permite a emissão de CRIs com valor menor que R$ 300 mil, mas as empresas envolvidas têm de cumprir requisitos adicionais, o que inviabiliza a emissão de certificados de valores menores. "Nenhum CRI com valor abaixo de R$ 300 mil foi lançado por causa dessas exigências. As cotas dos FIIs com lastro em CRIs poderão ter valores menores, sem essas restrições", diz o advogado. Inicialmente, os CRIs que vão lastrear os fundos imobiliários deverão ser vinculados, principalmente, ao aluguel de imóveis corporativos, segundo Assolini. Isso porque a maior parte dos CRIs já emitidos até agora pelo mercado tem esse perfil.

Leia aqui a íntegra da instrução nr. 472

Fundo imobiliário compra fatia da JHSF no Edifício Pinheiro Neto

A JHSF Participações informou que sua controlada Companhia Patrimonial de Imóveis Comerciais (CPIC) vendeu sua participação de 50% no Edifício J.M. Pinheiro Neto, localizado na Rua Hungria, em São Paulo, por R$ 60 milhões. A participação foi comprada pelo fundo imobiliário CSHG JHSF Prime Offices, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, que exerceu direito de preferência sobre a transação. O fundo também pretende adquirir e explorar outros imóveis da CPIC, entre eles, os Edifícios Metropolitan e Platinum, na Rua Amauri, em São Paulo.

Nova Lei do Inquilinato poderá ser sancionada com vetos

Acordo entre setor imobiliário, parlamentares e Ministério da Justiça diz respeito à locação comercial

Brasília, DF

A presidência da República receberá do Ministério da Justiça a sugestão para excluir duas das alterações introduzidas no projeto da nova Lei do Inquilinato, já aprovada pelo Congresso, à espera da sanção presidencial. Resultado de acordo entre representantes do comércio varejista, parlamentares e Ministério da Justiça, a proposta diz respeito aos aluguéis comerciais.

Uma das alterações rejeitadas pelo empresariado é a que atribui aos locadores de imóveis comerciais o direito de opinar sobre mudanças na configuração societária pretendida pela empresa locatária. Esta alteração foi introduzida na nova Lei do Inquilinato com a intenção de garantir ao locador que, em casos de alteração societária, permaneça o grau de confiabilidade da empresa locatária. De acordo com o Jornal Folha de São Paulo (sexta-feira, 13, novembro, 2009), o coordenador de locação da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), Leandro Ibagy, opinou que este texto da lei "poderia inviabilizar grandes fusões ou mudanças societárias, fazendo com que uma empresa com muitos pontos (locados) tivesse que negociar com inúmeros locadores".

O outro veto será sugerido para a alteração que prevê indenização ao locatário (ocupante do imóvel há pelo menos cinco e com cláusula contratual de renovação automática), no caso dele ser preterido por conta de melhor proposta de locação. Ainda de acordo com o noticiário da Folha de São Paulo, especialistas afirmam que a possibilidade legal de indenizar o locador para alugar a um terceiro poderia facilitar a perda do ponto, "após anos de investimento e de construção de imagem junto aos clientes".

Para acompanhar essas e outras notícias do mercado imobiliário acesse aqui

A virada dos fundos de pensão

Os fundos de pensão se recuperaram do desempenho ruim de 2008, quando a rentabilidade média do setor foi negativa em 1,6%. Neste ano, de janeiro a agosto, os fundos renderam 11% e nenhum ficou abaixo da variação da taxa Selic, que foi de 7% no período, segundo um estudo ainda inédito da consultoria Luz Engenharia Financeira.

O que redimiu os planos não foi somente a alta da bolsa - o Ibovespa subiu 50% nos oito primeiros meses do ano. Mas também houve a contribuição dos investimentos imobiliários, que valorizaram acima de 10%. Vilões de muitos fundos de pensão no passado, os imóveis voltam a ser vistos como uma alternativa de diversificação para os planos. O Valia, fundo dos funcionários da Vale, por exemplo, investiu 208 milhões de reais na compra de 14 andares de um dos edifícios do Cidade Jardim Corporate Center, da JHS-F, na zona sul de São Paulo, em junho - e pretende colocar mais 200 milhões de reais nesse mercado nos próximos meses.

A vez do alto padrão

As condições para a compra de imóveis deram um salto nos últimos anos, estimuladas por medidas do governo. Mas também houve melhoras para as casas e apartamentos de alto padrão. Os juros médios para imóveis que custam mais de 500 000 reais caíram de 14,1%, em 2004, para 10,8% neste ano, sem contar a TR. Parece pouco, mas representa uma diferença de cerca de 1000 reais na prestação de um financiamento de 20 anos -- o que dá 245 000 reais ao final da compra. O que fez com que as taxas caíssem? Concorrência. "Os bancos nunca competiram tanto por esses clientes", diz Luiz Antonio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco.

Quem é Enrique Bañuelos?

Por Marcelo Onaga | 12.11.2009 | 00h01

Apesar de sua distância do dia a dia das empresas, seria um erro tratar Bañuelos como mero investidor institucional. É ele quem define a estratégia e o plano de crescimento de suas companhias. Depois, entrega a execução às pessoas que escolheu. No Brasil, Bañuelos elegeu dois homens de confiança. Um deles é Marcelo Parachinni, ex-vice-presidente do banco Santander na Espanha e principal executivo da Veremonte. É ele quem busca novos negócios para que o espanhol invista. O outro é Silveira Pinto, seu sócio na Agre. Fundador da Agra, ele é considerado pelo setor um dos grandes gestores de incorporadoras no país. Sua credibilidade com os bancos também foi decisiva na escolha da parceria. Coube a Silveira Pinto acertar a compra da Abyara e da Klabin Segall e renegociar suas dívidas, de mais de 1,2 bilhão de reais, com os bancos. A compra das duas incorporadoras revelou a forma arrojada como Bañuelos e seus enviados fazem negócios. Não houve processos de auditoria em nenhuma das companhias. A situação de caixa de ambas era crítica e foi necessária uma ação rápida. "Eles assumiram o risco e aproveitaram um momento de preços muito baixos para comprar duas empresas boas que enfrentavam problemas", diz Eduardo Silveira, analista de construção civil do Banco Fator.

A derrocada cinematográfica em seu país natal, a Espanha, representou para Bañuelos não apenas uma mudança em sua estratégia de negócios como também afetou profundamente sua vida pessoal. A sede da Veremonte passou a ser Londres. É de lá que o jato executivo Gulfstream 550 da Rentalia decola para levá-lo a diversos pontos do mundo. Seu destino mais frequente é o Brasil, onde já passou 160 dias deste ano. Até o final de outubro, Bañuelos costumava se hospedar em hotéis paulistanos durante as visitas ao país. Há poucas semanas, mudou-se para uma cobertura na Vila Nova Conceição, bairro nobre ao lado do Parque Ibirapuera (adepto de meias maratonas, o empresário corre no parque vizinho sempre que pode). Seu lazer quando está no país se resume a passeios a pé pelas ruas de São Paulo. "Gosto de andar e não sei dirigir. Então caminho muito." Sua família continua morando em Valência. A mulher trabalha para o governo como fiscal de renda. As filhas, de 9 e 11 anos de idade, estudam em uma escola comum, têm aulas particulares de mandarim e uma vida tão comum quanto garotas bilionárias podem ter. "Quero que elas cresçam como crianças normais", diz Bañuelos. Para matar a saudade, o empresário fala com as meninas duas vezes por dia por videoconferência. Nos fins de semana, ele voa para Valência ou a família se desloca para Londres. O estilo de vida confortável que Bañuelos pode oferecer às filhas contrasta com sua infância difícil. Após a morte do pai, vítima de um acidente de trabalho, ele, a mãe e a irmã passaram por dificuldades financeiras. A empresa onde o pai trabalhara pagou seus estudos, mas não havia renda suficiente para as demais necessidades da família. "Muitas vezes a comida acabava antes de o mês terminar", diz ele. Aos 16 anos, juntamente com três amigos, ele abriu seu primeiro negócio, a Miel de Luna, uma pequena fabricante de mel. Aos 19, criou uma imobiliária. Uma década depois, sua empresa já tinha um tamanho respeitável. Começa, assim, sua vida de investidor no mercado de imóveis. Em 2005, sua empresa valia 1 bilhão de dólares.

Bañuelos venceu a miséria, sobreviveu, embora chamuscado, ao colapso no mercado espanhol e agora, aos 43 anos de idade, tenta repetir seu período de fausto no Brasil. "Aos poucos ele foi mostrando seus planos, investindo dinheiro próprio e vencendo a desconfiança", diz Sérgio Carettoni, acionista minoritário da Agre. Mas o próprio Bañuelos sabe que, para afastar as nuvens que o cercam, ele precisará fazer de seus planos negócios reais.

Rio vive "boom" nos preços dos imóveis

Folha de São Paulo
09.11.2009

Embalado pela queda do juros, pelo recuo da Bolsa no início do ano e pelas perspectivas de um novo ciclo de crescimento no Rio, o mercado carioca de imóveis residenciais experimenta alta de preços neste ano. Em toda a zona sul, a valorização dos apartamentos supera os 20%, chegando a 50% em Ipanema e no Flamengo. Em bairros da zona norte, como Tijuca, a alta é de 30%. Os dados foram levantados pelo Secovi-Rio (sindicato das empresas do setor imobiliário), a pedido da Folha. A zona sul, a mais valorizada, é uma área delimitada pelo Centro e pela Barra da Tijuca, além dos morros. A predominância é de apartamentos com mais de dez anos de uso. Em igual período de 2007, a valorização de apartamentos nessas regiões era de, no máximo, 10% e foi negativa em Ipanema. Em 2008, as maiores altas ocorreram em Botafogo, com 29%, e Ipanema, com 23% -e 10% em outras áreas. Botafogo é a região da zona sul onde são lançados mais apartamentos, devido à grande quantidade de imóveis antigos -derrubados para a construção de prédios.

Em São Paulo, também há valorização, mas de forma não homogênea entre as regiões. Segundo dados fornecidos pelo Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de imóveis), na chamada zona de valor A (Jardins, Ibirapuera, Moema e Itaim), as variações médias de preço por metro quadrado estão em torno de 9% no ano. Na zona B (Pinheiros, Vila Madalena, Vila Olímpia, Aclimação, Alto da Lapa e Brooklin), há queda média de 15%. Na zona C (Aeroporto, Butantã, Jabaquara, Santo Amaro e Tatuapé), os preços estão estáveis. Hoje, o preço do metro quadrado na zona sul do Rio está na faixa de R$ 4.000, atingindo o dobro em Ipanema e Leblon. Segundo o Creci-SP, os preços médios dos bairros da zona A são em torno de R$ 3.200, atingindo média de R$ 4.100 para imóveis mais novos.

Na zona sul do Rio, é comum encontrar apartamento de dois quartos acima de R$ 500 mil, mesmo a alguns quilômetros das praias badaladas e em prédios antigos. Em Botafogo, a corretora contratada pelo psicólogo Luís Sérgio Gonçalves anunciou seu dúplex de 111 metros quadrados, no primeiro andar, por R$ 750 mil. O apartamento foi comprado na planta em 2007 por menos de R$ 500 mil. "Valorizou mais que eu esperava. Quero um três-quartos, mas não sei se vou conseguir", diz. Em Laranjeiras, a seis quilômetros de Copacabana, imóveis de 80 metros quadrados são vendidos por R$ 6.000 o metro quadrado.

Uma das razões para a alta foi o susto com a crise no mercado financeiro. "Com as quedas da Bolsa, no período de crise, e dos juros da renda fixa, os investidores voltaram a ver os imóveis como opção de investimento seguro e rentável", afirma Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio. A empresária Rosane Rodrigues mora em um bairro do subúrbio. A poupança da família estava em CDBs e fundos de renda fixa. "O retorno estava baixo. Decidimos investir em algo que valorizasse e morar em um lugar melhor." Ela sacou 60% da poupança para investir num apartamento em construção na Barra. Na rua, uma fileira de prédios está em construção. Embora afastada da praia, Rosane acha que o imóvel vai se valorizar, principalmente por causa das arenas que serão construídas para os Jogos Olímpicos. Os investimentos da indústria do petróleo também devem ajudar a valorizar a região.

Mercado negocia 9 quarteirões em Pinheiros

De um lado, uma área degradada, com camelôs e ônibus por todos os lados. De outro, o palco de uma das maiores tragédias da cidade de São Paulo. Visto por esse ângulo, essa área de cerca de 15 mil m2 e nove quarteirões entre o largo da Batata e a futura estação Pinheiros do metrô -onde sete pessoas morreram em um acidente nas obras em janeiro de 2007- tinha tudo para terminar num sumidouro. Tinha, mas o quadrilátero formado pela marginal Pinheiros, ruas Paes Leme e Sumidouro e av. Brigadeiro Faria Lima, em Pinheiros (zona oeste), já vive o início de uma transformação urbanística com a chegada iminente do metrô, obras de revitalização e o interesse do mercado imobiliário.

Nove quarteirões

A Folha apurou que parte desses nove quarteirões já foi comprada por grandes construtoras que pretendem erguer ali condomínios residenciais e comerciais nos próximos anos. E os imóveis que ainda não foram vendidos sofrem o assédio dessas empreiteiras. Com isso, uma área ocupada basicamente por pequenos comerciantes e moradores antigos, com casas térreas ou pequenos sobrados, tende a se transformar, na próxima década, em um bairro vertical.

ProjetoA revitalização do largo da Batata, próximo à av. Faria Lima, foi o gatilho do desenvolvimento da região. O projeto foi elaborado em 2001, quando o arquiteto Tito Livio Frascino venceu um concurso da Prefeitura de São Paulo, ainda na gestão Marta Suplicy (PT), para o projeto urbanístico de revitalização da área.
Também estão sendo feitas obras de melhoria da paisagem urbana, com o enterramento de fios e cabos em todas as ruas desde a Cunha Gago até a marginal Pinheiros.
A previsão é que as obras sejam concluídas em 2010. O projeto vai custar R$ 100 milhões, bancados pela venda de títulos imobiliários (Cepacs) da Operação Urbana Faria Lima.

MetrôEm paralelo com as obras de revitalização do largo da Batata correm as obras da linha 4-amarela (Luz-Vila Sônia) do metrô. O governo do Estado promete entregar as estações Faria Lima e Pinheiros também no ano que vem. Ao lado do metrô, fazendo a integração também com a linha 9-esmeralda da CPTM, está sendo construído um terminal de ônibus que não estava previsto no projeto original da revitalização e foi incorporado após o acidente de 2007. Com isso, as obras que ficariam restritas ao largo da Batata foram estendidas para toda a região. Com metrô em funcionamento e um bairro revitalizado, é natural o interesse do mercado imobiliário. Edward Zeppo Boretto, diretor de Obras da Emurb (Empresa Municipal de Urbanização), responsável pelas obras, disse que o projeto de revitalização já começou a mudar a cara do bairro. "A região já está bem melhor. Ela era muito degradada por causa dos ônibus que paravam ali. Com o novo terminal [de ônibus] e o metrô, vai ficar excelente."

| Fonte: Jornal Folha de São Paulo |

Onde e quando investir em imóveis corporativos?

Investir em imóveis corporativos é olhar para o futuro. O bom investidor sabe escolher esses produtos, com a mesma frieza que olha o balanço de uma empresa ou o mercado acionário: visumbrando o negócio daqui há alguns anos. Muitas vezes os maiores ganhos de capital ocorrem em bairros que possuem trânsito pesado, indices de violência elevados (mas em queda) e muita oferta de terrenos, no presente. Mas que em poucos anos ganham investimentos em infraestrutura e mobiliário urbano, metrô e transporte de qualidade na porta, viadutos e praças sendo contruídos e, no entorno, uma população de alto poder aquisitivo, gereadora de demanda e fluxo.

Perspectivas para o mercado

Quanto ao futuro, Celina Antunes - CEO da Cushman & Walfield - acredita que “em meio às incertezas do cenário econômico mundial, que impactaram tão fortemente alguns setores da economia brasileira, o mercado imobiliário não sofreu tão drasticamente como outros segmentos: ele provou que continua sendo um investimento viável e atrativo. Apesar de o segmento imobiliário corporativo ter sentido uma pequena desaceleração da demanda no primeiro semestre, o seu desempenho permaneceu estável. Atualmente, com os sinais de recuperação da economia, tudo indica que os projetos que foram postergados para evitar alta na vacância e queda nos preços, retomarão seu ritmo normal. Além disto, embora São Paulo e Rio de Janeiro continuem sendo os principais mercados do país, algumas empresas estão expandindo sua atuação para demais capitais brasileiras como Brasília, Curitiba, Porto Alegre, Vitória e Salvador, conduzindo muitas construtoras e incorporadoras a focar em diferentes segmentos econômicos e diversificar geograficamente, atraindo o interesse de investidores para estas localidades.”

“Por outro lado”, salienta Martin Jaco - CIO da BR Properties - “mesmo observando a volta do crescimento, as empresas tenderão a ser mais cautelosas na tomada de novos espaços em relação ao período de euforia anterior e, dessa forma, é importante entender como será realizado o crescimento das empresas; a intenção é não permitir que, por conta de uma maior liquidez, seja criada uma situação de oversupply/overbuild em algumas regiões”.

“Todos temos que estar atentos aos sinais, ainda fracos, de que a crise está sob controle” aconselha Solano Neiva - Diretor Superintendente da WT Empreendimentos.

Ele continua “o próprio economista Nouriel Roubini, aquele que antecipou a chegada da crise, acredita que as economias emergentes, como o Brasil, levarão um ou dois anos para sair, de fato, do quadro de atenção, isto porque o socorro dado pelos governos precisará ser pago. Neste sentido, as empresas estão mais cuidadosas na hora de fazer investimentos no setor imobiliário, sejam pelas limitações de crédito ainda existentes, seja pela busca de produtos bem adequados as suas reais necessidades. Portanto, a influência maior desta crise é no desenvolvimento de propostas inteligentes, que gerem mais metros quadrados por real investido, que sejam sustentáveis e que façam o melhor uso possível da tecnologia existente”.

Concluindo, podemos dizer que estamos saindo da crise e que o mercado imobiliário tem tudo para continuar crescendo, mas a ordem é ser prudente em novos investimentos. Se conseguirmos manter o crescimento baseado em estruturas sólidas, sustentáveis, teremos tudo para ter um mercado imobiliário jovem, mas com saúde para continuar crescendo. Afinal, canja e bom senso não fazem mal a ninguém.

Credito: Revista Buildings

Mas onde estão os focos de crescimento?

“Com a retomada do crescimento econômico, e conseqüente geração de empregos, existirá a necessidade de mais áreas corporativas e, portanto, mais áreas de escritórios. O Brasil, certamente, sai fortalecido desta crise por possuir fundamentos bastante sólidos, bem como um grande mercado consumidor, que deverá atrair ainda mais investimentos externos”, comenta Martin Jaco, da BR Properties. O interessante desse cenário é notar que apesar do aumento absoluto de m² em construção, a taxa de vacância total da cidade está em queda.

O transporte público de qualidade aliados nas regiões de uso misto (residenciais, comerciais e serviços) são as principais alavancas para desenvolvimento do mercado corporativo. Os imóveis localizados nessas regiões - Paulista, Berrini e Nova Faria Lima - tiveram uma valorização espetacular na primeira década desse século.

Evolução dos negócios corporativos

A próxima década promete começar com grandes expectativas de recuperação do crescimento econômico em todo o mundo. Praticamente todos os analistas econômicos estão de acordo de que os planos de governo dos principais países envolvidos conseguiram controlar a crise; os primeiros sinais de que ela está se dissipando começaram a aparecer, já em 2009. A conclusão consta da Sondagem Econômica da América Latina, feita em parceria pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e pelo Institute for Economic Research atthe University of Munich (IFO), divulgada amplamente pela imprensa brasileira e estrangeira, em 19 de agosto último. E com a melhora na economia, melhoram os investimentos em novos empreendimentos comerciais.

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