Petróleo irriga a Economia de Santos

Nelson Rocco
31.03.2011

Por conta da exploração da maior bacia sedimentar brasileira de petróleo e gás no mar, a Bacia de Santos, a Petrobras já investiu na região US$ 15 bilhões – algo em torno de R$ 25 bilhões - em cinco anos. "Só no pré-sal, nossa previsão é investir US$ 33 bilhões (R$ 54,5 bilhões) até 2014", afirma José Luiz Marcusso, gerente-geral da estatal em Santos, no litoral paulista. A área do pré-sal se estende de Santa Catarina ao Rio de Janeiro.

Construções no bairro de Ponta da Praia dão uma mostra do crescimento proporcionado pela injeção de recursos da Petrobras

Marcusso diz que hoje há 24 sistemas em funcionamento na região de Santos, com cerca de 100 pessoas trabalhando em cada um. São 17 sondas de perfuração e equipamentos perfurando na área e mais sete sistemas produzindo petróleo e gás. "Três deles estão no pré-sal. É uma grande revolução", avalia o executivo. Cada um desses sistemas tem um barco de apoio. "São entre 3.000 e 3.500 pessoas no mar. E mais 1.000 pessoas em terra para dar suporte a essas operações", diz ele.

Toda essa movimentação está irrigando a cidade de Santos. Ela passa por um momento único de renovação. "Santos vive hoje o seu melhor cenário nos últimos 50 anos", afirma João Paulo Tavares Papa, prefeito da cidade. "Por isso, estamos nos preparando." Essa preparação, segundo ele, passa por projetos em parceria com a iniciativa privada e também com organismos de fomento.

A Petrobras, além de toda a operação, está construindo na área conhecida como Valongo, bem próxima ao Porto de Santos, sua sede para a região. Comprou por R$ 15,18 milhões um terreno onde irá erguer três torres. A primeira está orçada em cerca de R$ 400 milhões, deverá ficar pronta em 2013 e receber 2.200 pessoas. Em todo o complexo, que deverá estar construído até 2017, serão 6.100 funcionários.

Diante dos valores, Marcusso avisa: "Para perfurar cada poço, gastamos entre US$ 150 milhões e US$ 200 milhões. Um projeto total de petróleo e gás, dependendo do porte, passa de US$ 4 bilhões, US$ 5 bilhões".

Segundo o executivo da Petrobras, o plano para o pré-sal é que em 2017 a Bacia de Santos esteja produzindo 1 milhão de barris de petróleo equivalente por dia. "O Brasil levou de 1953, data da criação da Petrobras, até 1998 para atingir a média de 1 milhão de barris/dia", lembra.

O prefeito Papa não quer deixar escorrer um tostão de toda essa dinheirama. "A exploração do pré-sal chega a um momento em que a cidade já está bem posicionada. O que nos interessa é tirar o melhor proveito do nosso desenvolvimento e capacitar nossa mão de obra para a inteligência da exploração, para atuarmos na gestão", diz Papa.

O peemedebista tem feito diversos projetos, muitos deles em parceria com a iniciativa privada, para aproveitar a maré de recursos. A cidade é um canteiro de obras a céu aberto. Todos os dias surgem novas torres residenciais e comerciais. Há planos de uma nova ponte e áreas de armazenagem privada. "São sete hotéis em construção, prontos ou em projetos", afirma o prefeito. "Isso após 20 anos sem um único investimento no setor." Os negócios de menor porte, com mais dinheiro em circulação, estão crescendo exponencialmente.

Um dos planos ambiciosos da prefeitura é passar a explorar a área continental de Santos. A população da cidade é hoje de 420 mil habitantes, com crescimento de apenas 0,5% no último Censo, espremida nos 39 quilômetros quadrados da área insular. A renda per capital anual é de pouco menos de R$ 60 mil, segundo dados de 2008. Para serem explorados, há os 231 quilômetros quadrados da área continental disponíveis. Mas o prefeito ressalva que hoje apenas pouco mais de 4% podem ser ocupados – o restante faz parte do Parque Estadual da Serra do Mar ou é área de manguezais.

Já está na Câmara Municipal um projeto que amplia essa fatia a ser explorada para 8,7% do total continental, ou 20,16 quilômetros quadrados. É pouco, mas mais que a metade da área atual da cidade. "Essa área sempre foi considerada o futuro de Santos, pois tem um grande potencial para o desenvolvimento de atividades de apoio offshore", lembra Papa.

Projetos

Entre os planos para a nova área, diz o prefeito, está a ampliação do Porto de Santos, atividades retroportuárias – como documentação aduaneira e atividades ligadas ao comércio externo -, empresas que precisem de galpões para montar e desmontar seus produtos em área próxima ao porto, e um espaço para o Parque Tecnológico, recém-criado. "É preciso cuidar da ocupação voltada para o desenvolvimento econômico."


João Paulo Papa lembra que o orçamento da cidade para este ano é de R$ 1,4 bilhão, incluindo os gastos previdenciários com os servidores. "Para desenvolvermos a nova parte da cidade, o papel do setor público é preparar institucionalmente e legalmente o território", avisa. Dinheiro, só dos parceiros.

Márcio Lara, secretário de Desenvolvimento do município, lembra que, para atrair empresas ligadas à atividade de petróleo e gás, Santos reduziu a alíquota de Imposto sobre Serviços (ISS) de 4% para 2%. Outro setor beneficiado é o das empresas de sistemas tecnológicos e de call center, que tiveram a taxa de ISS cortada de 5% para até 2%. O benefício, inclusive, já atraiu duas gigantes, a Atento e a Tivit.

Lara afirma que a cidade planeja uma nova ponte, que irá abrir uma entrada por meio da Ilha Barnabé, facilitando o transporte com a área continental do município. Segundo ele, a Ecovias, companhia operadora do sistema Anchieta-Imigrantes, já mostrou interesse em participar da concessão.

O prefeito destaca que a autoridade portuária planeja triplicar a atuação do Porto de Santos, das atuais 80 milhões de toneladas por ano, para 240 milhões de toneladas, num projeto denominado Barnabé-Bagres. "O plano das Companhias Docas do Estado de São Paulo é estar com a obra pronta em cinco anos. É um projeto para cerca de R$ 10 bilhões", prevê Papa.

Fundo Americano muda nome da Construtora e Incorporadora Inpar para "Viver"

Daniela D'Ambrosio

31.03.2011

A construtora Inpar vai mudar de nome. Depois da saída dos dois últimos membros da família Parizotto da gestão da companhia em julho do ano passado, o fundo americano Paladin - controlador da construtora há dois anos - decidiu batizar a empresa de Viver. Com isso, apaga a última - e mais forte - herança deixada pela família que fundou a companhia em 1991.

A mudança, nesse caso, é emblemática e representa muito mais do que uma ação de marketing institucional - com todas as implicações que a alteração de nome de uma empresa invariavelmente traz. InPar deriva de Incorporações Parizotto. Criada pelo empresário Alcides Parizotto, que anos antes vendeu muito bem a rede varejista Atacadão. A incorporadora esteve entre as líderes do mercado em meados dos anos 90 e assinou prédios de altíssimo padrão em endereços exclusivos de São Paulo.

Mas a saúde financeira da companhia começou a ruir no começo dos anos 2000. O principal motivo - além da crise no mercado de hotéis e flats, onde a companhia tinha forte presença - foi o investimento da família na fábrica de reciclagem de alumínio Recipar, que drenou recursos da incorporadora. Foi o primeiro sinal que a família passou ao mercado de uma gestão complicada.

Mesmo sem um único lançamento a partir de 2003, a InPar ainda conseguiu abrir capital em 2007 com empréstimo de R$ 100 milhões do Credit Suisse, mesmo banco que coordenou a oferta. Montou um banco de terrenos robusto para seduzir o mercado e conseguiu captar R$ 670 milhões. Mas a empresa, como Abyara e Klabin Segall, não resistiu à crise financeira de 2008 e quase quebrou - pela segunda vez - diante de uma crise de liquidez que comprometia a continuidade da operação. Nem a venda de ativos - a companhia tinha bons negócios em seu portfólio - resolveu. Depois de assistir as ações derreterem na bolsa - com 90% de queda em um ano - a família vendeu o controle da companhia para o fundo Paladin por apenas R$ 180 milhões.

Sucessivos anos de crise ficaram impregnados na marca. Embora Álvaro Simões, presidente da companhia desde que o Paladin assumiu, procure desvincular a mudança de marca dos problemas vividos anteriormente, o nome InPar, na visão do mercado, ficou machucada com o tempo. "Depois que chegamos à empresa, iniciamos um plano de reestruturação, mudamos os valores e começamos a ser chamados de nova InPar", diz Simões. "Percebemos que uma nova marca poderia refletir o processo iniciado há dois anos", diz Simões.

Quando perguntado diretamente se a marca carrega um resquício negativo, Simões esquiva-se dizendo que não há pesquisas que atestem que a marca tinha problemas. "Não tivemos urgência na mudança, começamos a discutir a questão em maio do ano passado", completa.

Atualmente, apenas Marco Parizotto, membro da família fundadora e que ainda detém ações, tem assento no conselho. Até metade do ano passado, ele era responsável pela área comercial da companhia. A saída da família do dia-a-dia sempre foi considerada importante pelo mercado depois da abertura de capital. Quando assumiu a gestão, o Paladin manteve apenas dois membros de um total de oito das famílias Parizotto e Neves (que sempre teve uma participação relevante) em uma diretoria composta por 15 executivos.

O nome Viver foi, na verdade, a segunda opção. O grupo havia escolhido a marca Allia - descartada por ser o novo nome do grupo hoteleiro que resultou da aliança entre o Grupo Solare, Bristol Hotels e Plaza Inn. Viver era, até agora, a assinatura da InPar para o segmento econômico e de média renda. "Tínhamos uma marca boa dentro de casa", diz Simões, que comunica aos funcionários hoje a nova assinatura da empresa.

Durante meses, os diretores e equipe de marketing trabalharam trancados - literalmente - em uma sala de reuniões para conceber o projeto. O símbolo antigo da InPar também sai de cena. Vai desembolsar R$ 4 milhões em marketing para comunicar a nova marca em mídia impressa e TV.

Desde que assumiu, o Paladin fez uma reestruturação financeira na companhia, que incluiu a captação de R$ 300 milhões em crédito à produção com os bancos Santander, Bradesco e HSBC e continuou a venda de ativos, iniciada antes da chegada. Levantou cerca de R$ 340 milhões. No começo do ano passado, fez uma nova oferta com preço abaixo do esperado e captou R$ 224 milhões.

Concentrou a atuação em São Paulo capital e interior, Belém, Belo Horizonte e Goiânia e praticamente não fez lançamentos. A empresa ficou parada do ponto de vista operacional e passou a ser cobrada pelo mercado por isso. Dados do balanço publicado ontem mostram retomada das atividades e melhora da performance financeira. De 2009 para 2010, os lançamentos cresceram 464,5%. Já as vendas evoluíram numa proporção menor: 108,6%. No mesmo período, o Ebitda (lucro antes dos juros, depreciação e amortização) cresceu 209% e o lucro líquido evoluíram 419,3%, de R$ 12 milhões para R$ 67 milhões. Mas a base de comparação é totalmente atípica. "Demonstramos capacidade de lançar, vender e auferir resultado", diz Simões. A margem líquida saiu de 2,7% para 8,7%, mas ainda abaixo da média de mercado, de 15% nos nove primeiros meses de 2009.

Mas o mercado ainda não "comprou" esse novo capítulo da empresa. A ação fechou ontem cotada a R$ 3,14, abaixo dos R$ 3,48 do fim de 2009, quando o Paladin entrou na companhia. O valor da ação hoje é 82% abaixo do preço de lançamento na abertura de capital. O papel cai 8,99% no ano para queda de 12,86% do Imob e sobe 1,95% nos últimos 12 meses, contra alta de 6,96% do índice. O valor de mercado da companhia está em R$ 895,9 milhões.

Alta Imobiliária chega até 150% na Zona Sul

Valor
31.03.2011

O resultado imediato da virada que o Rio atravessa é a valorização dos imóveis e o início de um boom imobiliário. O que se vê hoje é uma recuperação da depressão ocorrida nos anos 80 e 90, na avaliação de Alexandre Fonseca, diretor de operações da Brasil Brokers. A recuperação vem desde 2004, mas nos últimos dois anos o salto foi olímpico. Fonseca diz que as regiões mais desejadas da zona sul subiram 150%. Bairros como o Leblon estão com valor do aluguel entre R$ 180 e R$ 250 e, para venda, entre R$ 15 mil e R$ 18 mil o m2 nos dois casos. Até a Barra da Tijuca, que tem grande oferta, subiu 50%. "Hoje, o que é lançado é vendido em poucas horas", diz Fonseca. Segundo Rubens Vasconcelos, vice-presidente da Ademi e presidente da Patrimóvel, líder em vendas de imóveis da cidade, em três anos houve uma valorização de 100%.

"Muitos deixaram a cidade, mas agora com a nova atmosfera estão voltando. Hoje, 10% da procura é de investidores de outras cidades e já é percebida uma demanda de estrangeiros", diz Vasconcelos. Embora o início do ano seja fraco, a empresa fechou em fevereiro R$ 152 milhões em vendas, ante R$ 85 milhões um ano atrás. "O imóvel voltou a ser um bom investimento e hoje rende o dobro, em torno de 1% ao mês."

Na zona sul e no centro a valorização se dá pela escassez. Outros bairros valorizaram-se com investimentos públicos, como a região da Avenida Abelardo Bueno, nova frente de ocupação da Barra da Tijuca, o que também deve ocorrer na zona portuária com o Porto Maravilha. Além de já abrigar equipamentos importantes e receber outros como a Vila Olímpica, a região da nova Barra será beneficiada por novas vias de transporte, como Transoeste, Transcarioca e Transolímpica.

É lá que está sendo construído o Centro Metropolitano da Barra, um novo bairro em uma área de 4 milhões de m2 que resgata um projeto urbanístico de Lucio Costa. Trata-se de um ambicioso projeto imobiliário do Grupo Tekuszkin, em parceria com a Brookfield, a Carvalho Hosken e a RJZ Cyrela. Inicialmente, serão 19 quadras, com uma área total de construção de 1.305.000 m2 e potencial de R$ 5 bilhões em vendas. A primeira incorporação já lançada é o Brookfield Place Worldwide Offices. "No lançamento vendemos 100% das salas em cinco dias e 20% das lajes corporativas, basicamente para investidores individuais", diz Fernando Moura, diretor-executivo da unidade de negócios Rio da Brookfield.

A Carvalho Hosken e a RJZ Cyrela iniciaram a exploração de uma de área de 2,4 milhões de m2, com um potencial de R$ 15 bilhões em vendas. O primeiro empreendimento é o Shopping Metropolitano da Barra, já praticamente vendido e com previsão de inauguração em outubro de 2012.

Revitalizado, o centro do Rio também vive seu boom imobiliário, o que tem impulsionado a reforma de prédios antigos. O m2 para venda está entre R$ 6 mil e R$ 7 mil e, para aluguel, em torno de R$ 160, valor que em São Paulo só é obtido na área da av. Faria Lima, diz Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer. "O centro ainda concentra a maior parte da demanda corporativa, pois detém 75% do estoque de escritórios. Mas, como são muito antigos, há um grande potencial para torres de alto padrão", afirma. (C.N.)

Número de novos hotéis ultrapassa o planejado

Caminha a passos largos o compromisso do Rio de Janeiro com o COI de ampliar a rede hoteleira até 2016. Segundo dados da Firjan, a expansão da rede já contabiliza mais de 60 novos empreendimentos, que vão acrescentar mais do que as 10 mil unidades habitacionais planejadas até a Copa de 2014 e as Olimpíadas de 2016. Segundo estudo da Rio Negócios, agência de promoção e investimentos da prefeitura, o Rio conta hoje com 30.980 unidades habitacionais, sendo 24.500 da rede hoteleira e 6.500 de pousadas, albergues, cama e café e motéis. A projeção é que até o final de 2013 haja um crescimento de 22% somente na rede hoteleira, atingindo 29.800 quartos, e de 39% até 2016, chegando a 34 mil unidades.

O número deve ampliar-se ainda mais após a aprovação, em dezembro, pela Câmara dos Vereadores, do Pacote Olímpico, que, entre outras diretrizes, concede benefícios ao setor, incluindo isenção do ITBI na compra de imóveis e terrenos, isenção de IPTU durante a obra, redução da alíquota de ISS e liberação de áreas para a construção de hotéis e pousadas.

"Incluindo os que já estão em construção e os que já foram licenciados, já temos garantidas hoje 4 mil unidades", comemora Felipe Goes, secretário municipal de Desenvolvimento. Grandes redes internacionais, como Hyatt, Merriot, BHG e Accor, anunciaram projetos ou prospectam novas áreas, além das nacionais Windsor e Atlântica, entre outras oito redes. A Barra concentra a maior parte dos projetos, como o Grand Hyatt Rio Janeiro, a ser construído na Barra da Tijuca com 408 apartamentos. A rede prospecta ainda uma área na região do Porto Maravilha.

"O modelo de negócio da Performance é construir os hotéis, vender na planta para investidores como a Funcef, que adquiriu 80% dos hotéis da zona sul, e contratar um operador. O mesmo modelo foi adotado para os cinco hotéis da Barra, onde a Galvan entrou como investidora", diz Pablo Pages, diretor da Performance, que é remunerada pelo resultado da operação, a cargo da Accor. A empresa avalia mais dois terrenos na zona sul e adquiriu dois na zona portuária.

A rede Windsor acaba de reinaugurar o Meridien com a marca Windsor Atlântica, de 545 apartamentos, e está ampliando o Hotel Flórida, que passará de 225 para 400 apartamentos. Os novos projetos incluem mais três hotéis: um em Copacabana, com 140 unidades, e dois na Barra, com 450 e 550 apartamentos.. (C.N.)

Fonte: Valor On-Line

Projeto promete revitalizar Região Portuária do Rio

Roberto Rockmann
31.03.2011
Uma das obras mais importantes planejadas para o Rio de Janeiro, e que vai mudar a cara da cidade, é a revitalização da zona portuária. Quando estiver pronta, em 2016, a região deverá tornar-se cartão postal e um dos principais pólos culturais, comerciais e residenciais da cidade. O projeto Porto Maravilha - que contempla a reurbanização da área, construção de museus e de um moderno aquário, atração de prédios residenciais e comerciais e de uma ampla gama de serviços - começa a sair das pranchetas e chegar às ruas.

Em outubro, a prefeitura do Rio anunciou o resultado de uma parceria público-privada (PPP) no Brasil, que engloba investimentos de R$ 7,5 bilhões. O consórcio formado por Odebrecht, OAS e Carioca Christiani-Nielsen Engenharia ganhou a licitação. Além das obras do projeto, o consórcio Porto Novo será responsável pela manutenção dos serviços públicos municipais na área durante 15 anos de concessão.

"É uma PPP inédita no Brasil ao contemplar obras e manutenção de serviços públicos. A intenção é de que essa região seja reurbanizada, valorizando o centro histórico do Rio até 2016, quando receberemos os Jogos Olímpicos", diz o secretário de Desenvolvimento Urbano do Rio, Felipe Góes. A região, que tem hoje 20 mil moradores, deverá ter 100 mil. "O contrato permite que se renove a região e se ajuste a demanda de infraestrutrura urbana para que o crescimento seja feito com melhoria das vias, limpeza urbana e iluminação pública."

Na PPP, o valor das obras de infraestrutura urbana está estimado em R$ 4,2 bilhões. Outros R$ 2 bilhões vão para a prestação dos serviços que o consórcio fará ao longo dos 15 anos. O restante se refere a impostos, juros e outros custos financeiros. O financiamento da parceria será feito pela venda de imóveis públicos na área e por Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), pelos quais o poder municipal vende potencial construtivo em uma zona da cidade.

Recentemente, a prefeitura vendeu os Cepacs para a Caixa Econômica Federal (CEF), que se comprometeu a financiar o volume de recursos da PPP ao longo dos 15 anos. Com isso, o banco organizará os leilões de venda das Cepacs. "A Caixa espera uma valorização grande dos Cepacs, cujo valor de face está em R$ 3,5 bilhões", diz Góes.

Entre as obras, está a derrubada do Elevado da Perimetral. No início de 2011, devem ser iniciadas as obras de implantação de uma nova Avenida no Porto, chamada Binário, e a perfuração de um túnel sob a Avenida Rodrigues Alves. Em paralelo, o governo trabalha na melhoria do transporte público. A CCR está desenvolvendo um projeto de Veículo Leve sobre Trilhos (VLT) na região, cujo traçado inicial deve ter 17 km de extensão.

Outra frente de atuação é utilizar a área da praia Formosa, antigamente usada para manobra de trens, mas hoje desativada, para sediar a vila de mídia e de árbitros. A ideia é construir prédios para abrigar 10.600 quartos, que depois das Olimpíadas poderão ajudar a alavancar a habitação residencial, como feito em Barcelona.

Governo avaliará pedido de adiamento do leilão do trem-bala

DIMMI AMORA
DE BRASÍLIA
Fonte: O Estado de São Paulo

O presidente da ANTT (Agência Nacional de Transportes Terrestres), Bernardo Figueiredo, disse que encaminhará ao governo pedido formal da empresa espanhola Talgo, que produz trens de alta velocidade, para adiar o leilão do trem-bala ligando Campinas-SP-RJ. O leilão está marcado para 11 de abril e já foi adiado uma vez.

Segundo Bernardo, a decisão por adiamento cabe ao governo. No ano passado, ele se posicionou contrário aos pedidos de adiamento feitos por vários interessados antes do leilão marcado para 29 de novembro de 2010.

O presidente da ANTT estava na apresentação feita pela Talgo para investidores e funcionários do governo sobre seus planos de investimento no país.

O presidente da empresa, José Maria Oriol, voltou a confirmar que tem interesse em entrar no projeto do trem-bala do Brasil, mas ainda não tem parceiros fechados.

A empresa também informou estar interessada em vender trens para ligações regionais de média velocidade (até 250 km/h) e que se houver demanda fará uma fábrica no país.

A cidade de São José dos Campos terá uma parada obrigatória, mas ainda não se definiu a localização exata. Veja aqui mais informações

Investidores estrangeiros apostam no mercado imobiliário brasileiro como destino seguro de seu capital

RJ, O Globo

O megainvestidor do setor imobiliário Sam Zell já disse que o Brasil seria sua escolha, caso tivesse de fazer uma única aposta nos próximos anos. Seguindo os passos de Zell, investidores estrangeiros têm dirigido um novo olhar para a construção civil brasileira. Ingleses, portugueses, espanhóis e chineses passaram a considerar prédios residenciais e comerciais dos grandes centros do país como um bom destino para seu dinheiro. Em parceria com a Apex, a Adit Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico) captou em 2010 cerca de R$ 30 milhões em investimentos externos para a construção, como mostra reportagem de Luciana Calaza e Geralda Doca publicada no Morar Bem deste domingo.

Segundo analistas, esse total representará R$ 316 milhões em valor de venda nos próximos dois anos — tempo em que as unidades terão sido negociadas. E, diz o presidente da Adit Brasil, Luiz Henrique Lessa, esses números ainda vão crescer, já que outras empresas estrangeiras estão em negociação com empresários brasileiros.

Quebrando um paradigma no setor, a habitação para baixa renda, que conta com subsídios do governo, chama especialmente a atenção dos investidores, que desembarcam no Brasil em associações com empresas das regiões Sudeste e Nordeste.

O presidente do Sinduscon-Rio, Roberto Kauffmann, diz que entre os interessados estão europeus e chineses que atuam na Venezuela e querem se instalar também no Brasil. Ele conta que há cerca de três meses recebeu do Consulado da China uma sondagem em nome de dez empresários, sendo que a metade estava interessada no segmento habitacional de baixa renda.

Lessa ressalta que o Minha Casa, Minha Vida é um sucesso internacional e vem atraindo investimentos de grupos estrangeiros. Como não são "elegíveis" a atuar no programa federal, os investidores firmam parceria com empresas locais, através de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).

Entre as empresas que fizeram negócios no Brasil em 2010 está o fundo de investimento inglês Charlemagne Capital, que negociou, junto com a empresa alagoana Record Engenharia, a construção de um edifício de 312 unidades. Outra britânica, a RG Salamanca, foi além e fechou com a Ecocil, do Rio Grande do Norte, 14 prédios para a classe média, num total de 1.311 unidades. E já está nos planos da dupla 25 mil unidades para o Minha Casa Minha Vida. Os portugueses do grupo Avistar, por sua vez, se associaram à construtora Teto Planejamento para erguer um prédio de 110 unidades também dentro do Minha Casa.

Rentabilidade de imóveis residenciais em 2010 superou, em muito, a maioria das aplicações do mercado financeiro

Flávia Monteiro

Pelo menos é o que mostram dados divulgados nesta terça-feira pelo Secovi Rio. Segundo a pesquisa, a rentabilidade acumulada de janeiro a dezembro deixou longe, em quase todos os bairros da cidade, as variações de índices como a poupança (6,22%), o IGP-M (11,32%) e o INCC (7,57%) neste mesmo período. É importante destacar que a pesquisa não levou em conta os valores a serem pagos com o IR e o imposto sobre lucro imobiliário cobrado na venda. Ipanema foi o bairro que registrou a maior rentabilidade da Zona Sul: 79,36% para as unidades de três quartos. Em seguida, aparecem Copacabana (60,91%) e Leblon (59,23%), com apartamentos da mesma tipologia.

Entre os imóveis de dois quartos, a rentabilidade variou entre 36,31% (Jardim Botânico) e 53,79 % (Copacabana). Os dados constam do recém-lançado Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 2010, uma publicação que reúne pesquisas e análises do setor feitas pela equipe do sindicato.

Fora da Zona Sul, a maior rentabilidade foi registrada no Centro: 90,24% para as unidades de quarto e sala. Em seguida, surgem os apartamentos de um quarto na Tijuca e Vila Isabel, com rentabilidade de 60,22% e 70,21%, respectivamente.

Nesses bairros, os bons resultados se devem à valorização dos aluguéis gerada pela influência positiva das UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora) no mercado imobiliário. Mas não é só isso. Os investimentos em infraestrutura e a perspectiva de um crescimento econômico expressivo também estão contribuindo para essa valorização - diz Maria Teresa Mendonça Dias, vice-presidente de Finanças e de Desenvolvimento do Secovi Rio.

Mesmo a Barra da Tijuca, onde a oferta ainda supera a demanda na maioria das regiões, houve boa rentabilidade: de 46,23% no caso dos apartamentos de dois quartos e de 40,20% no dos três quartos.

Para a realização da pesquisa, o sindicato considerou que os imóveis analisados estavam alugados e continuaram ocupados após a compra. Foram levados em conta os ganhos com locação e a valorização do valor de venda do imóvel no período analisado.

O Secovi Rio destaca que, para cálculo exato, é preciso descontar o Imposto de Renda sobre o valor arrecadado com aluguéis - tabela progressiva para pessoa física e 15% no caso de pessoa jurídica. Também deve ser considerado o valor do imposto sobre lucro imobiliário (15%), calculado sobre a diferença entre o valor de compra e de venda do imóvel, após depreciação. É importante lembrar que existe isenção desse imposto no caso de imóveis vendidos por menos de R$ 440 mil e quando há compra de outra unidade dentro de 180 dias

Lançamentos ainda não contemplam acessibilidade

Clara Massote

SÃO PAULO - A arquiteta Silvana Cambiaghi está de apartamento novo. O imóvel, usado, tem corredores largos e cômodos espaçosos, opção ideal para a nova moradora: Silvana é cadeirante.

A arquiteta, que também preside a Comissão Permanente de Acessibilidade (CPA) da Prefeitura, optou pelo apartamento da década de 1960, pois sabia que os lançamentos, salvo raras exceções, não são acessíveis. "Os imóveis modernos têm banheiros e cômodos pequenos, além de portas estreitas. Para um cadeirante, é praticamente impossível morar assim."

Não existe legislação para impor padrões de acessibilidade em imóveis no Brasil. A lei federal 5.296, de 2004, exige que todas as áreas comuns de edifícios novos tenham rampas ou elevadores. "Isso significa que o cadeirante ou o idoso pode até visitar o edifício, mas não morar nele", diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes.

De acordo com ele, ainda são raras as incorporações que levam em conta a questão da acessibilidade em seus projetos. "Isso ainda é uma tendência. Mas o mercado deve ficar de olho, pois quando falamos em mobilidade reduzida não estamos nos referindo somente a cadeirantes, mas também aos idosos." Segundo Bernardes, o fato de a população brasileira estar cada vez mais velha é argumento suficiente para que as construtoras se atentem para a questão.

Popular. No final do mês passado a Câmara Municipal aprovou uma lei que amplia em 30% a área útil das habitações de interesse social (HIS), como apartamentos da Cohab e da CDHU. "Os 52 m² anteriores impediam a aplicação, nos projetos, do desenho universal, modelo que permite a utilização do apartamento por qualquer pessoa, inclusive o cadeirante", explica Silvana.
De acordo com a arquiteta, uma metragem maior possibilita, por exemplo, a construção de banheiros quadrados - no lugar dos retangulares, que restringem a circulação da cadeira de rodas.

Para o titular da Secretaria Municipal da Pessoa com Deficiência e Mobilidade Reduzida (SMPED), Marcos Belizário, a única restrição do projeto de lei é a não obrigatoriedade de elevadores nos conjuntos. "O cadeirante pode optar por morar no primeiro andar. Mas os moradores dos outros andares vão envelhecer um dia, e terão de subir as escadas", explica, referindo-se à questão também levantada por Bernardes, do Secovi-SP.

Para Belizário, a sociedade brasileira ainda está construindo uma cultura da acessibilidade. "É preciso promover esta cultura, divulgá-la e desmistificá-la. A facilidade de acesso é um direito, e quem compra um apartamento, independentemente de ter alguma deficiência, deve pensar nisso", explica o secretário.

Na planta. A procuradora federal Maria Paula Teperino teve uma boa experiência com o mercado imobiliário. Cadeirante procurava por um imóvel novo quando seu corretor sugeriu um empreendimento que seria entregue em um ano. "Visitei o estande, vi a maquete e questionei o arquiteto responsável sobre a presença de uma escada no acesso à piscina. Ele me explicou que ela seria substituída por uma rampa e, em seguida, perguntou se eu gostaria de fazer alguma alteração no apartamento."

Maria Paula aceitou. Transformou a dependência de empregada em uma suíte ampla e aumentou a largura das portas. "Também tirei um degrau da varanda e outro do box", conta. As mudanças foram possíveis porque o prédio ainda estava em construção, e a construtora não cobrou nada para fazê-las. "Só assim pude comprar um imóvel novo."

Fuga para o interior movimenta o mercado

Tatiana Fávaro e José Maria Tomazela

CAMPINAS/SOROCABA - O mercado imobiliário do interior está em alta - e ganhando uma ajuda extra da capital. O bom momento vivido pelo setor estimula o ‘espírito bandeirante’ de muitos paulistanos que nos últimos anos resolveram ir em busca do sonho de uma vida com mais qualidade em municípios localizados a até 100 quilômetros da capital. Com isso, cidades como Sorocaba, Campinas e Jundiaí recebem boa parte desses novos moradores.

Em Sorocaba, o vice-presidente de Interior do Secovi, Flávio Amary, afirma que, embora o setor imobiliário esteja num período de plena atividade em todo o País, o diferencial da cidade é a proximidade com a capital (92 quilômetros) e os indicadores sociais. "A cidade se destaca em quesitos como segurança, educação e emprego."

A chegada de indústrias, como a montadora da Toyota, em fase de instalação, está atraindo para a cidade um público com perfil qualificado. Nos últimos três anos, foram lançados 15 condomínios horizontais de alto padrão. A cidade ganhou o terceiro shopping center e tem outros três em construção.

A boa infraestrutura atraiu o engenheiro químico Rogério Damatto, de 45 anos. Morador de Perdizes, na capital, ele optou por Sorocaba por causa da segurança e da qualidade de vida. "Como o preço da terra era mais em conta do que comprar um imóvel em São Paulo pudemos escolher um lugar agradável e construir de acordo com o nosso gosto." Se for preciso, ele vai fazer como o grande número de paulistanos que residem em Sorocaba e viajam para trabalhar na capital.

As irmãs Rosilda, Rosa, Rosana e Regina Mitcovi são paulistanas, mas optaram cada uma a sua vez, por morar no interior. Primeiro foi Rosilda, há quinze anos. Depois, Rosana, há três. Agora, Rosa e Regina acabaram de fechar negócio por meio de um financiamento no programa Minha Casa, Minha Vida. "Fiz propaganda mesmo porque aqui é tudo de bom. Não tem trânsito, nem poluição e é mais fácil conseguir escola, hospital, emprego", conta Rosana. O plano das irmãs é convencer a mãe, que é viúva, a trocar a capital pelo interior. "Ela sempre morou naquele bairro (Santo Amaro) e, por isso, resiste", diz Rosana. A quinta irmã, Aparecida, é a única que não tem planos de sair da capital.

"Quem migra de São Paulo para Jundiaí (a 58 km da capital) busca casas ou apartamentos de 80 a 180 metros quadrados", afirma a diretora geral do Secovi local, Célia Benassi. Embora o sindicato não tenha números oficiais para mensurar esse movimento, os dirigentes regionais identificam qualitativamente a demanda. "As pessoas procuram muito os bairros com fácil acesso às rodovias, e buscam qualidade de vida ao sair da capital."

O comerciante Edson de Assis, de 45 anos, que mora em Jundiaí há oito anos, também trabalhava na capital. Há quatro anos, decidiu ficar de vez no interior e apostar no comércio que abriu com o apoio da mulher.

"Foi um projeto de vida. Vi outras cidades, mas escolhi Jundiaí porque é perto de São Paulo, com melhor acesso às rodovias", conta. "Minhas filhas são praticamente jundiaienses. E minha família, de São Paulo, vem para a cidade nos fins de semana. A qualidade de vida no interior é outra."

Gerente internacional em um banco, Carlos Neumann, de 40 anos, não se importa de sair diariamente de Jundiaí para trabalhar em São Paulo. "Não vejo nenhuma desvantagem", afirma o morador do bairro Eloy Chaves, localizado perto do acesso às rodovias Anhanguera e Bandeirantes. "As condições de vida em Jundiaí são muito melhores."

Polos. Em Campinas (a 95 km da capital), o diretor de incorporação do Secovi local, Flávio Bauer, diz que não há um levantamento quantitativo, mas projeta que 70% dos residentes não são da cidade. "É uma estimativa qualitativa. A migração começa nos pólos universitários, onde quase 60% não são de Campinas e 70% desses que são de fora acabam ficando na cidade depois de concluírem os estudos."

Segundo ele, o contingente mais expressivo vem de São Paulo, embora sejam identificados grupos do Rio, Paraná, sul de Minas e outros estados. "A partir da década de 1950, Campinas passou a crescer e tornar-se sede de muitas empresas. Há dois tipos de migrantes: os que fazem o trajeto até São Paulo diariamente e os que ficam de vez na região."

O próprio Bauer é um exemplo. "Vim em 1979, transferido do Rio para cá por uma multinacional. A maioria vem e acaba gostando, é muito agradável viver aqui."

Cyrela despenca após reduzir metas

Daniela D'Ambrosio e Ana Paula Ragazzi

Os investidores reagiram mal ao anúncio feito pela Cyrela, que reduziu estimativas de lançamentos, vendas e margens neste ano e no próximo. O resultado foi a queda de 6,5% das ações ontem, a maior do Ibovespa, principal índice da bolsa paulista. O papel fechou cotado a R$ 15,15, menor valor desde julho de 2009.

A ação movimentou R$ 275,4 milhões, o terceiro maior giro da bolsa. A média diária de negócios com os papéis nos últimos 12 meses é de R$ 71,8 milhões.

No começo da noite de sexta-feira, a Cyrela informou que havia reduzido sua previsão para as vendas contratadas de uma faixa entre R$ 7,6 bilhões a R$ 8,4 bilhões em 2011 para R$ 6,9 bilhões a R$ 7,7 bilhões. Para 2012, as projeções desceram de um intervalo entre R$ 9,7 bilhões a R$ 10,7 bilhões para R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões.

As previsões anteriores - de vendas, lançamentos e margens - foram feitas em novembro de 2009 e desde aquela época o mercado já julgava ousada a atitude da companhia de projetar, por um prazo tão longo, tantos números.

Considerando o ponto médio das faixas, redução para as vendas contratadas foi de 9% para 2011 e de 17% para 2012. Para a margem ebitda, a companhia projetava um intervalo entre 20% a 24% para 2011 e também em 2012. E agora reduziu para uma faixa entre 15% a 19% este ano e de 18 a 22% ano que vem.

Os analistas do Credit Suisse, Marcello Milman e Alexandre Queiroz, escreveram, em relatório, que a revisão em si não foi uma surpresa, mas a magnitude dela, sim.

"Em resumo, as novas estimativas mostram que a Cyrela está crescendo menos e com margens menores. Em nossa avaliação, isso sinaliza alguns problemas estruturais em sua estratégia de expansão baseada em parcerias, que parecem estar afetando a rentabilidade", afirmaram. "Mais do que isso, acreditamos que esses problemas não parecem ser simples de resolver, o que pode levar a novas reduções de projeções", avaliam. Os analistas acreditavam que, até o fechamento de sexta-feira, apesar de a ação da Cyrela acumular perda de 26% no ano, ainda assim não estava a valores que chamavam a compra, uma vez que a empresa é negociada com prêmio entre 10% e 15% em relação a seus pares.

Procurada, a Cyrela informou estar em período de silêncio por conta da divulgação do balanço, agendada para dia 28 de março e não concedeu entrevista. Inicialmente, o anúncio dos resultados estava previsto para hoje.

Os analistas Guilherme Vilazante e Vinicius Mastrorosa, do Barclays, lembraram que a Cyrela sempre foi negociada com prêmio em relação às concorrentes por conta de sua boa reputação em termos de execução e das margens superiores, e que, após anúncio, essa reputação que embute o prêmio tende a acabar.

"A ação poderá ter um fraco desempenho se os investidores adotarem uma postura de esperar para ver em relação ao papel. Se for assim, a empresa terá de apresentar alguns trimestres de bons resultados até que a ações recuperem terreno", escreveram os analistas do Barclays.

O Barclays diz que, de certa forma, o anúncio é bem visto porque já há alguns dias o mercado esperava por ele e a incerteza em relação aos novos números já havia provocado a saída de alguns investidores do papel.

Para os lançamentos, a companhia informou que reduziu sua previsão neste ano de uma faixa de R$ 8,3 a R$ 9,1 bilhões para um intervalo entre R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões. Para 2012, a estimativa passou de um valor entre R$ 10,5 bilhões e R$ 11,5 bilhões para R$ 8,7 bilhões a R$ 9,8 bilhões.

A queda das ações da Cyrela foi tão expressiva que a companhia - líder do setor até o ano passado - ficou atrás da MRV, empresa mineira que atua na baixa renda. Foi a primeira vez que a companhia ficou na terceira posição em valor de mercado entre as abertas. A PDG Realty, que assumiu a liderança após a compra da Agre, fechou ontem com queda de 0,32% e valor de mercado de R$ 10,343 bilhões. A MRV ficou estável, avaliada em R$ 6,498 bilhões e a Cyrela fechou o dia valendo R$ 6,408 bilhões.

Fontes do setor defendem que não se trata de uma tendência ou um problema generalizado. Embora o mercado aponte para um ano mais lento em termos de velocidade de vendas e com pouco espaço para alta de preços. Por enquanto, apenas Rodobens e CCP - braço de imóveis comerciais da própria Cyrela - divulgaram resultado. As prévias operacionais apontam setor ainda aquecido.

Os problemas da Cyrela começaram a aparecer no último trimestre do ano passado, quando a companhia teve que colocar no mercado mais empreendimentos do que havia lançado o ano inteiro. Conseguiu, mas enfrentou um mercado bastante concorrido.

Internamente, a companhia também vive momento delicado. Segundo o Valor apurou, a Cyrela acaba de criar o cargo de vice-presidente financeiro e escolheu José Florêncio Rodrigues Neto para ocupá-lo. O executivo, que esteve no grupo Camargo Correa por nove anos, e sua última função foi diretor financeiro da divisão de engenharia e construção, começou na Cyrela há um mês. Vai se reportar diretamente a Elie Horn e irá coordenar o processo de planejamento financeiro e de resultados. Luis Largman, diretor financeiro e de relações com investidores, fica abaixo de Rodrigues, o que teria gerado desconforto.

BTG Pactual vai assumir o controle da WTorre Properties

Alessandra Bellotto

A WTorre Properties deve anunciar hoje a entrada do BTG Pactual como novo sócio. Pelo modelo em negociação, a empresa será separada em duas. A principal, que receberá a injeção de recursos, ficará com 70% dos ativos hoje debaixo da WTorre Properties, entre eles o empreendimento em construção para abrigar a nova sede da Petrobras no Rio, avaliado em R$ 1,2 bilhão. Os outros 30% ficarão com Walter Torre, sócio majoritário e fundador da construtora, em uma nova empresa. Os detalhes do acordo estavam sendo costurados na noite de ontem.
Segundo o Valor apurou, o BTG vai entrar na WTorre Properties com ativos estimados em R$ 1,5 bilhão, mais R$ 300 milhões em dinheiro para formar o caixa da empresa. Com isso, será o sócio majoritário no negócio, com mais de 50%. Já a WTorre vai participar com ativos avaliados também em R$ 1,5 bilhão, entre eles o imóvel da Petrobras, considerado a "jóia da coroa". Só ficarão na WTorre Properties empreendimentos prontos ou em vias de conclusão.


Os imóveis em desenvolvimento irão para a outra empresa de Walter Torre, que ficará livre de passivos. As instituições já são sócias em um terreno na Marginal Pinheiros, onde deve ser construído o maior prédio comercial de São Paulo, e nas duas torres comerciais do Complexo JK, que já abriga a sede do banco Santander e onde está sendo construído o novo Shopping Iguatemi.
No fim do ano passado, as empresas chegaram a conversar sobre uma parceria no segmento de logística. A negociação com o BTG Pactual não envolve as demais empresas do grupo WTorre, como o braço de engenharia e residencial.

Na semana passada, a WTorre Properties desistiu da oferta pública de R$ 390 milhões em cotas do fundo de investimento imobiliário, com lastro na sede da Petrobras, no Rio. Segundo fontes do setor, o cancelamento, que frustrou o mercado, estaria ligado à negociação para a entrada do sócio. A oferta, que estava praticamente colocada, atraiu mais de mil pessoas físicas, além de fundos de pensão e investidores estrangeiros.

Em 2010, a empresa também tentou abrir capital, sem sucesso. A falta de apetite do mercado de capitais na ocasião, por conta do tamanho da capitalização da Petrobras, e as dificuldades encontradas pela empresa para convencer os investidores de seu modelo de negócios levaram os sócios da WTorre a mudar de rumo e a cancelar o processo de abertura de capital.
Depois de desistir da oferta de ações, a companhia definiu um plano estratégico que incluía a estruturação de fundos de investimento, a associação com investidores e a venda de ativos. A companhia passava por uma situação financeira delicada e precisava de recursos. Além disso, o cenário mais positivo para o mercado imobiliário abriu opções diferentes de captação de recursos.