FL 4300

Segmento comercial começa a voltar ao radar da construção civil

Construtoras e incorporadoras mantêm altas as expectativas de construção de prédios comerciais para 2011, e a ação deve ser reforçada neste segundo semestre.

No segmento de luxo, a consultoria internacional Jones Lang LaSalle afirmou que este ano já foram investidos R$ 4,6 bilhões no Brasil, ou seja, uma alta de 77% ante 2010. A retomada do segmento comercial vem logo depois da euforia da construção focada na classe econômica, com o programa "Minha Casa, Minha Vida", e dos investimentos federais centrados em obras de infraestrutura, mesmo com o sinal amarelo ligado quanto a uma possível desaceleração brasileira no setor de construção civil.

De acordo com Viviane Guirão, diretora da consultoria ITC Net, no ano passado os interesses das grandes construtoras estavam em outro segmento. "Mas isso já está mudando, as grandes empresas já fizeram suas aplicações nos outros setores, e a carência no setor comercial já começa a aparecer." E é o que vem acontecendo no Rio de Janeiro: de acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo os empreendimentos comerciais estão ganhando mais destaque este ano. O balanço da secretaria apontou aumento na concessão de licenças para a construção de imóveis comerciais cresceu 6.000% este ano.

De olho nesse segmento, a Even investe pela primeira vez no Rio e lança, nos próximos meses, três empreendimentos comerciais em bairros como Campo Grande, Jacarepaguá e Barra da Tijuca. A aposta da construtora está na construção do modelo "comerciais de bairro", com salas menores e capazes de atender aos novos moradores. O primeiro lançamento será em Campo Grande, que recebeu muitas unidades residenciais nos últimos anos e sente falta de serviços. "Teremos um ano com comerciais de bairro. É o caso de Campo Grande e Jacarepaguá. Já na Barra, o foco são grandes empresas, que estão migrando para a zona oeste. A Even aposta cada vez mais na cidade do Rio " diz Claudio Hermolin, diretor da construtora. A Fernandes Araújo e o Grupo Avanço e Aliados, além da Efer, também planejam lançar empreendimentos comerciais em Jacarepaguá este ano. Em São Paulo, o foco dos empreendimentos também é para atender a classe A, mas a mistura de construções residenciais e comerciais também se faz presente. Com valor geral de vendas (VGV) de R$ 250 milhões, o empreendimento de alto padrão "F.L, Faria Lima 4.300", uma parceria das incorporadoras Stan, SDI e Bramex, vendeu todas as 176 salas comerciais e 147 unidades residenciais durante o pré-lançamento.

Localizado na zona sul, na Avenida Faria Lima, um dos principais centros comerciais da capital paulista, a falta de terrenos para aquisição e a concentração de agentes financeiros, para Guirão, é o que mais motiva as vendas. "Quando há oferta, com certeza há demanda. O problema, em São Paulo, tem sido a falta de localização adequada para esses prédios." De acordo com a especialista, são os terrenos em locais como a Faria Lima que fazem a taxa de vacância na cidade São Paulo tão baixa. "Entre os imóveis de alto padrão essa taxa é de 0,4%, o que torna sua localização ainda mais valorizada", esclareceu.

Também de olho no mercado de luxo comercial, a incorporadora Bueno Netto começou este mês a construção da Berrini One, que conta com um valor geral de vendas de R$ 500 milhões e previsão de entrega em dezembro de 2013. De acordo com números da ITC Net, o Brasil registrou nos três primeiros meses deste ano uma queda de 37% de investimentos ante ao mesmo período de 2010. Durante o primeiro trimestre o Brasil registrou investimentos de US$ 23, 6 bilhões em construções comerciais, enquanto o valor aplicado em 2010 somaram US$ 37,5 bilhões. "Não podemos dizer que essa queda de 37% signifique perdas na construção civil, porque os aportes apenas mudaram de foco, e foram mais para o setor industrial e residencial ", afirmou Guirão.

No mundo

O Brasil não é o único que vem correndo atrás de crescimento no setor comercial. As transações imobiliárias no mundo quase dobraram no primeiro semestre, voltando aos níveis pré-crise.

Os investimentos imobiliários comerciais globais totalizaram US$ 132 bilhões nos primeiros seis meses deste ano, ante US$ 76 bilhões em igual período do ano passado, ainda segundo a Jones Lang LaSalle.

Os negócios realizados fora do país do investidor atingiram US$ 56,8 bilhões, alta de 141%. "O crescimento reflete a diminuição do medo dos investidores", diz André Rosa, diretor da Jones Lang LaSalle. A consultoria estima que o volume global no fim deste ano deva ficar entre US$ 275 bilhões e US$ 300 bilhões, bem acima do resultado registrado no ano passado, de US$ 209 bilhões.

288 imóveis comerciais

Presente em 20 países, o grupo internacional AOS Studley, com sede na Europa e nos Estados Unidos, também abriu sua unidade no Brasil, para integrar a rede internacional do grupo especializado em consultoria imobiliária corporativa. Para vir ao Brasil, a empresa se associou à Base Real Estate. Como resultado da operação de participação no capital da empresa, a Base passa a adotar o nome AOS Studley Brasil.

Em 2010, a AOS Studley faturou 100 milhões de euros, e seu objetivo no Brasil é encontrar clientes em setores como bens de produção e de consumo, mercado financeiro, tecnologia, publicidade, farmacologia, logística.

Na opinião da sócia e diretora de Negócios Rosangela Dower, essa união permitirá também melhor atendimento a clientes internacionais dispostos a abrir unidades no Brasil. "Acabamos definitivamente com as nossas fronteiras. Estamos aptos a atender companhias interessadas em se instalar no Brasil", diz.

Notícia - Demanda de escritórios é maior do que a oferta

16.09.2010
Newmark Knight Frank

Um estudo realizado pela empresa multinacional de consultoria imobiliária, Newmark Knight Frank, revela que o espaço disponível para escritórios de alto padrão em São Paulo é cada vez menor e que o preço dos aluguéis nos bairros mais cobiçados da cidade deve continuar subindo.

O levantamento foi realizado nas principais regiões de concentração de escritórios de São Paulo, como nas avenidas Paulista, Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Vila Olímpia e Berrini, na Chácara Santo Antônio e na Marginal Pinheiros. Edifícios concluídos e outros ainda em fase de construção formaram o universo da análise, totalizando uma amostra de 151 imóveis.

Atualmente, a taxa de vacância - que corresponde à porcentagem do espaço vago em relação ao total - se encontra em 8,44% na capital do Estado. Na Chácara Santo Antônio e na região do Morumbi da Marginal Tietê, já não há mais áreas vagas para abrigar novos escritórios.

Carlos Pacheco, CEO da companhia, acredita que o cenário não deve mudar muito nos próximos dois anos. "As taxas de vacância devem continuar inferiores a 10% para escritórios de alto padrão", diz.

O executivo também afirma que os preços praticados em São Paulo já estão entre os mais altos do País e que, em termos de área ocupada, a cidade só perde para o Rio de Janeiro, onde a oferta de terrenos para a construção de novos edifícios é ainda menor.

A região da Avenida Faria Lima, nas imediações da Juscelino Kubitschek, tem o metro quadrado mais caro da cidade. Pacheco explica que, "nessa região, a outorga (custo adicional que se paga à prefeitura para viabilizar a construção de prédios com área superior à do terreno) se esgotou e novos edifícios não poderão ser construídos por enquanto".

Projeções

Conforme Pacheco, com a limitação de espaço para a construção de novos edifícios, o eixo de crescimento deve se deslocar das regiões centrais para regiões mais periféricas, como Jaguaré, Santo Amaro e Barra Funda, onde, até pouco tempo atrás, não havia muitos prédios comerciais.

O relatório divulgado pela consultoria projeta um crescimento de 7,33% ao ano no estoque total de edifícios entre 2010 e 2014.

Brookfield vende 49% de obra em São Paulo por R$ 600 milhões

Ontem, a Brookfield vendeu sua participação em um dos endereços comerciais mais nobres de São Paulo, um terreno de 19 mil m2 na avenida Faria Lima (zona Sul), que já pertenceu ao especulador Naji Nahas na década de 80. A empresa desfez-se de 49% do negócio por R$ 600 milhões, transferidos ao grupo VictorMalzoni, que já era dono de 21%. A venda equivale a 34 mil m2 ou R$ 17,6 mil o metro quadrado – valor pago cerca de um ano antes da conclusão do edifício.

Foi a primeira transação de um edifício inteiro na região da Faria Lima – onde não há mais terrenos disponíveis, nem permissão da prefeitura para que novos prédios possam ser erguidos – depois de mais de cinco anos. O empreendimento, que terá quase 70 mil m2.

de área construída e abrigará três torres comerciais, deve ficar pronto em outubro de 2011. O Grupo Malzoni, tradicional dono de shoppings centers em São Paulo, passa a deter 70% do empreendimento – os 30% restantes, ou 26 mil m2, foram permutados com o dono do terreno, o empresário sírio Wafic Said, ligado à família real saudita.

“Foi a melhor proposta que recebemos”, afirma Nicholas Reade, presidente da Brookfield. O Malzoni, segundo Reade, não tinha direito de preferência. “Nosso negócio é construir e vender e não ficar com ativos em carteira para alugar”, diz, sobre a venda. Os dois grupos já haviam feito outra grande transação. No fim de 2007, os Malzoni venderam o grupo Plaza – shoppings Higienópolis, Paulista, Plaza Sul e West Plaza – por R$ 1,5 bilhão para a divisão de shoppings do Brascan, agora Brookfield.

Segundo o Valor apurou, na a Brookfield canadense, controladora da Brookfield do Brasil, também estava na disputa na reta final. A Previ também colocou preço. O negócio foi analisado por vários players do mercado, como empresas de gestão de propriedades. O Itaú foi outro interessado que analisou a compra, mas não entrou na etapa final. Agora, o banco está negociando com a Tishman Speyer a construção de um prédio no modelo “build to suit” para o ItauBBA no terreno vizinho à operação que o banco possui do outro lado da avenida Faria Lima.

Não há mais oferta de novos espaços na avenida Faria Lima – além desse e do Tishman. A situação se agravou depois que acabou o potencial construtivo da região. Pela lei de zoneamento, não se pode construir mais um único metro quadrado, além do que já foi aprovado. Qualquer mudança a partir de agora deve levar um tempo considerável para se concretizar.

O potencial construtivo dessas regiões – que fazem parte das chamadas operações urbanas, que envolvem a cuja autorização para construção é diferenciada e obtida por títulos (Cepac’s) obtidos em leilões – só será alterado se houver um novo projeto de lei ou se a cidade tiver um novo plano diretor. O último leilão de Cepac da Faria Lima aconteceu na semana passada e o título foi vendido por R$ 4 mil, quase o dobro do preço do último leilão. Muita gente ficou de fora, mas empresas como Tishman, Birmann, Cyrela, Gafisa e Rossi compraram títulos para vincular aos projetos. Com a proibição dos comerciais, os residenciais viraram a bola da vez na região.

“Esse terreno é um grande referencial de preço para a cidade inteira, dificilmente sairá negócio acima disso”, afirma Walter Cardoso, presidente da Richard Ellis, empresa contratada no final do ano passado para fazer a transação. “A região não mostra valor há muito tempo”, diz.

Há uma lista de inquilinos interessados em ocupar espaços no novo prédio, entre eles o BTG Pactual e o Goldman Sachs. O preço de aluguel do metro quadrado dos empreendimentos novos deve ficar na casa de R$ 140. “Abaixo disso, a conta não fecha”, afirma uma fonte do setor.

A Brascan Company (agora juntas na Brookfield) e Malzoni pagaram R$ 250 milhões por 70% do terreno. Na época, foi disputado por cerca de 15 empresas e fundos de investimento brasileiros e internacionais. Najas adquiriu o terreno em 1980 e, depois de quebrar, levantou um grupo de investidores para adquirir o crédito do banco europeu que conseguiu o terreno em um processo de execução de dívida.

Fonte: Valor Econômico