Eccelera e Standard Life Investments adquirem mais dois edifícios Classe A em SP

Eccelera, o parceiro brasileiro da Standard Life Investments, um dos maiores gestores de recursos da Europa com £146 bi de ativos sob gestão, anuncia a aquisição de dois edifícios comerciais de alto padrão em pontos estratégicos da cidade de São Paulo.

A mais recente aquisição, o Edifício Bela Paulista, situa-se em um dos endereços corporativos mais nobres da cidade de São Paulo, na Av. Paulista, 2.421 esquina com a Rua Bela Cintra. Adquirido pelo preço de R$54.5 milhões, a propriedade possui mais de 6.000m2 de área privativa distribuídos entre loja no térreo e mais 14 andares de escritórios classe A. O prédio acaba de passar por um processo completo de retrofit que trouxe para um edifício original de arquitetura arrojada dos anos 60 as características técnicas e qualidade dos melhores edifícios do mercado.

“A demanda por espaços de escritório de primeira linha nesta região é alta e a oferta é uma das mais baixas da cidade. Além disso, estamos posicionados em uma excelente localização a um preço competitivo em relação a outros espaços vagos com a mesma qualidade na avenida” – menciona Flávio Mantesso Filho, Diretor de Portfolio da Eccelera. Isto fica comprovado através das locações já fechadas no prédio com empresas multinacionais e nacionais de primeira linha que já ocupam 50% de seu espaço vago. A taxa de capitalização da transação, conhecida no mercado pelo termo de “cap-rate” foi de 12.1%.

A segunda compra foi o Edifício Madison, localizado na R. Gomes de Carvalho, 1.195 na Vila Olímpia, a duas quadras do novo Shopping Vila Olímpia. Praticamente único na Vila Olímpia, o Madison hoje está integralmente locado, e seu histórico de ocupação foi similar mesmo dentre as altas e baixas do mercado desde sua construção. Isto porque sua área de cerca de 1.500m2 por andar, facilita a ocupação horizontal de grandes empresas e não pode ser encontrada facilmente em outros prédios da região.

Dentre as obras de melhorias que estão sendo contratadas para o edifício destaca-se a instalação de três novos elevadores de última geração com máquinas de tração alemãs sem engrenagem. “Queremos atualizar alguns equipamentos adequando o prédio aos padrões atuais de edifícios de primeira linha, uma vez que sua arquitetura e infra-estrutura já se encontram dentro deste padrão” – afirma Marcelo Safadi, Diretor Financeiro da Eccelera. Com uma área locável de mais de 8.000m2 distribuídos em 6 andares, o edifício foi adquirido por uma taxa de capitalização (“cap rate”) de 11.2%.

Especialista no mercado de escritórios corporativos, a Eccelera possui sistemas preditivos de mercado desenvolvidos através de modelagens estatísticas e simulações Monte-Carlo que servem como base para suas decisões estratégicas.

“Desenvolvemos e aperfeiçoamos estes modelos internamente e hoje conseguimos ter uma visão mais clara do mercado de curto e médio prazo. Isto nos possibilita tomar decisões com um menor grau de incerteza e com maiores chances de retorno, além da criação de valor que geramos através de nossa gestão ativa da propriedade” – comenta Marcelo Safadi, Diretor Financeiro da Eccelera.

“Buscamos propriedades e estratégias que combinadas possam reduzir o risco do portfolio e aumentar o seu retorno. Hoje conseguimos demonstrar matematicamente o quanto do retorno do investimento é resultado de uma maior exposição a risco (Beta) e o quanto vem de nossa expertise (Alpha), com isso fica mais fácil o investidor avaliar se ganhou mais porque se arriscou mais ou se foi por mérito de uma gestão de alta performance.

Nosso objetivo é sempre maximizar o índice Sharpe (quantidade de retorno adicional à taxa Selic para cada unidade de risco) para nossos investidores, ou seja, mais retorno com menos risco. Para isso usamos técnicas de gestão de portfolio. Pela natureza heterogênea de cada investimento, utilizamos métodos de homogeneização com o intuito de isolar a influência do risco idiossincrático em nossas análises.” – acrescenta Flávio Mantesso Filho, Diretor de Portfolio da Eccelera.

Uma fotografia do portfolio investido, sua performance e projeções futuras é divulgada trimestralmente aos investidores num profundo relatório técnico e analítico.

Fonte: Imprensa Eccelera

Brookfield vende 49% de obra em São Paulo por R$ 600 milhões

Ontem, a Brookfield vendeu sua participação em um dos endereços comerciais mais nobres de São Paulo, um terreno de 19 mil m2 na avenida Faria Lima (zona Sul), que já pertenceu ao especulador Naji Nahas na década de 80. A empresa desfez-se de 49% do negócio por R$ 600 milhões, transferidos ao grupo VictorMalzoni, que já era dono de 21%. A venda equivale a 34 mil m2 ou R$ 17,6 mil o metro quadrado – valor pago cerca de um ano antes da conclusão do edifício.

Foi a primeira transação de um edifício inteiro na região da Faria Lima – onde não há mais terrenos disponíveis, nem permissão da prefeitura para que novos prédios possam ser erguidos – depois de mais de cinco anos. O empreendimento, que terá quase 70 mil m2.

de área construída e abrigará três torres comerciais, deve ficar pronto em outubro de 2011. O Grupo Malzoni, tradicional dono de shoppings centers em São Paulo, passa a deter 70% do empreendimento – os 30% restantes, ou 26 mil m2, foram permutados com o dono do terreno, o empresário sírio Wafic Said, ligado à família real saudita.

“Foi a melhor proposta que recebemos”, afirma Nicholas Reade, presidente da Brookfield. O Malzoni, segundo Reade, não tinha direito de preferência. “Nosso negócio é construir e vender e não ficar com ativos em carteira para alugar”, diz, sobre a venda. Os dois grupos já haviam feito outra grande transação. No fim de 2007, os Malzoni venderam o grupo Plaza – shoppings Higienópolis, Paulista, Plaza Sul e West Plaza – por R$ 1,5 bilhão para a divisão de shoppings do Brascan, agora Brookfield.

Segundo o Valor apurou, na a Brookfield canadense, controladora da Brookfield do Brasil, também estava na disputa na reta final. A Previ também colocou preço. O negócio foi analisado por vários players do mercado, como empresas de gestão de propriedades. O Itaú foi outro interessado que analisou a compra, mas não entrou na etapa final. Agora, o banco está negociando com a Tishman Speyer a construção de um prédio no modelo “build to suit” para o ItauBBA no terreno vizinho à operação que o banco possui do outro lado da avenida Faria Lima.

Não há mais oferta de novos espaços na avenida Faria Lima – além desse e do Tishman. A situação se agravou depois que acabou o potencial construtivo da região. Pela lei de zoneamento, não se pode construir mais um único metro quadrado, além do que já foi aprovado. Qualquer mudança a partir de agora deve levar um tempo considerável para se concretizar.

O potencial construtivo dessas regiões – que fazem parte das chamadas operações urbanas, que envolvem a cuja autorização para construção é diferenciada e obtida por títulos (Cepac’s) obtidos em leilões – só será alterado se houver um novo projeto de lei ou se a cidade tiver um novo plano diretor. O último leilão de Cepac da Faria Lima aconteceu na semana passada e o título foi vendido por R$ 4 mil, quase o dobro do preço do último leilão. Muita gente ficou de fora, mas empresas como Tishman, Birmann, Cyrela, Gafisa e Rossi compraram títulos para vincular aos projetos. Com a proibição dos comerciais, os residenciais viraram a bola da vez na região.

“Esse terreno é um grande referencial de preço para a cidade inteira, dificilmente sairá negócio acima disso”, afirma Walter Cardoso, presidente da Richard Ellis, empresa contratada no final do ano passado para fazer a transação. “A região não mostra valor há muito tempo”, diz.

Há uma lista de inquilinos interessados em ocupar espaços no novo prédio, entre eles o BTG Pactual e o Goldman Sachs. O preço de aluguel do metro quadrado dos empreendimentos novos deve ficar na casa de R$ 140. “Abaixo disso, a conta não fecha”, afirma uma fonte do setor.

A Brascan Company (agora juntas na Brookfield) e Malzoni pagaram R$ 250 milhões por 70% do terreno. Na época, foi disputado por cerca de 15 empresas e fundos de investimento brasileiros e internacionais. Najas adquiriu o terreno em 1980 e, depois de quebrar, levantou um grupo de investidores para adquirir o crédito do banco europeu que conseguiu o terreno em um processo de execução de dívida.

Fonte: Valor Econômico