As carteiras imobiliárias em 2010 e os ganhos do investidor

Marcelo D' Agosto

20.01.2011

No ano de 2010, foram registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) 39 ofertas de distribuição de cotas de fundos imobiliários, totalizando um montante recorde de R$ 9,7 bilhões. Destas, 20 ofertas foram concluídas ao longo do ano e somaram R$ 3,3 bilhões. As demais ofertas ainda estão em processo de comercialização. 

Rentabilidade

Em termos de ganhos para o investidor, os dados de mercado mostram que, das ofertas encerradas em 2010, a faixa de rendimento corrente dos aplicadores em fundos imobiliário está ao redor de 9,5% ao ano. Esse número é calculado a partir da relação entre a remuneração distribuída pelo fundo e o valor de mercado de sua cota. Além do rendimento corrente o investidor em fundos imobiliários pode ter um ganho de capital tanto em função da valorização do imóvel quanto pela queda das taxas de juros de longo prazo.

A valorização do imóvel geralmente implica em um aumento dos valores cobrados pelo seu aluguel e a queda das taxas de juros torna o fluxo de caixa gerado pelos alugueis dos imóveis mais valioso.  Em ambos os casos a consequência é o aumento do preço de mercado da cota o fundo.

Como vantagem adicional, a pessoa física que aplica no fundo imobiliário possui isenção do imposto de renda sobre seus rendimentos, desde que o fundo imobiliário atenda as exigências da legislação. A combinação entre a diversidade de políticas de investimento com a boa perspectiva de remuneração comparativamente às opções tradicionais de investimento foi um importante fator para o desempenho recorde do mercado de fundos imobiliários em 2010.

Para 2011 o investidor deverá encontrar diversas alternativas que podem gerar boas oportunidades de investimento desde que os riscos para seu portfólio de investimento sejam toleráveis. Entre as ofertas em andamento, uma boa parte são de fundos que tem como política de investimento a aquisição de ativos financeiros imobiliários. Uma inovação para 2011 serão os fundos que tem como política de investimento o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, com o objetivo de capturar e repassar ao investidor o ganho com a valorização do terreno decorrente da atividade de incorporação imobiliária. A maior variedade de alternativas de fundos imobiliários implica, para os investidores, em análises de investimento mais detalhadas.

Volume e tipo de investidor

Metade do volume das ofertas colocadas em 2010 foi de fundos imobiliários cuja política de investimento é adquirir, majoritariamente, lajes de prédios de escritórios para locação para empresas de primeira linha. Esse tipo de fundo atraiu investimentos de cerca de 8 mil pessoas físicas com aplicação média de aproximadamente R$ 130 mil. O  segundo tipo de fundo que mais atraiu pessoas físicas foram aqueles cuja política de investimento é adquirir ativos financeiros imobiliários. A aplicação média das cerca de 700 pessoas físicas que investiram nesse tipo de fundo é mais elevada, de cerca de R$ 500 mil.

Com relação à quantidade de investidores, os fundos cuja política de investimentos é comprar imóveis "built-to-suit", ou comerciais, atraíram cerca de 2 mil pessoas físicas cada um.  A aplicação média das pessoas físicas nos fundos que investiram em imóveis "built-to-suit" foi de R$ 90 mil e nos fundos que investiram em imóveis comerciais foi de R$ 60 mil. Adicionalmente, mas em menor número e em menor volume, as pessoas físicas também aplicaram seus recursos em fundos imobiliários que possuem como política de investimento a aquisição de imóveis e projetos habitacionais, galpões industriais ou armazéns para distribuição de estoques e cotas de outros fundos imobiliários.

Kinea, do Itaú, capta R$ 260 milhões em fundo imobiliário

O Estado de São Paulo
26.10.2010
O Kinea, braço de investimentos do Itaú, encerrou nesta semana a captação de um fundo imobiliário de R$ 260 milhões para investimentos em edifícios de escritórios e centros de logística. Trata-se do primeiro fundo lastreado em aluguéis - a instituição mantinha opção de investimento em incorporação residencial, com capital de R$ 150 milhões.
Mesmo antes do fim da captação, R$ 170 milhões foram aplicados na compra de dois edifícios no Centro do Rio de Janeiro. Os dois prédios têm como clientes a Caixa e Banco do Brasil, embora hoje sejam ocupados pelo Tribunal Regional do Trabalho (TRT).
De acordo o responsável pela área imobiliária do Kinea, Carlos Martins, a intenção inicial era levantar R$ 350 milhões, mas o valor diminuiu porque as negociações de um imóvel que o fundo tinha em vista não foram adiante. O executivo diz que o objetivo é investir os R$ 90 milhões restantes em São Paulo, em regiões como Faria Lima, Vila Olímpia ou Avenida Paulista.
O investimento se justifica pela baixa taxa de vacância de áreas de escritórios em São Paulo e no Rio. Segundo a consultoria Jones Lang LaSalle, o equilíbrio do mercado é de 15% de áreas disponíveis - porém, na Vila Olímpia, os espaços vagos somam 3,4%. "O mercado está do lado do locador", diz Mariana Hanania, da Cushman & Wakefield.
Martins diz que o Kinea prioriza o item localização na hora de escolher seus imóveis. Como a intenção é comprar edifícios inteiros, a chance de que o fundo venha a atuar em prédios "AAA"é pequena: neste segmento, o valor de um empreendimento pode passar de R$ 1 bilhão. "Procuramos imóveis bem localizados, com os itens básicos para as empresas", diz Martins.
A entrada do banco de investimento do Itaú neste mercado não é casual. O patrimônio líquido dos fundos imobiliários teve forte crescimento este ano, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), somando R$ 7 bilhões ao fim de setembro. No fim de 2009, o valor estava em R$ 5,1 bilhões.
Segundo o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho, o BTG Pactual tem sido particularmente agressivo no setor: além de recentemente ter ajudado no desembolso de R$ 680 milhões por uma das torres do Ventura Corporate Tower, no Rio, o banco tem cinco fundos imobiliários de R$ 1 bilhão em análise pela CVM.
O consultor afirma que a expansão do setor está relacionada à entrada dos clientes pessoa física no segmento - fruto direto da mudança na legislação que isentou o investimento de imposto de renda. "Bancos como Bradesco e Itaú ainda vão oferecer os fundos nas agências. É uma operação muito fácil de explicar."
Para captar R$ 260 milhões, o Kinea recorreu a correntistas do Itaú Personnalité - foram 2,7 mil, que aplicaram um mínimo de R$ 30 mil. Martins, do Kinea, diz que o fundo é perpétuo e a intenção é expandir a captação: "Vamos pulverizar o risco."

Previ pretende elevar fatia em projetos imobiliários de 3% para 5%

A Previ pretende direcionar cerca de R$ 3 bilhões até 2016 para projetos imobiliários. O diretor de participações da Previ, Marcos Geovanne Tobias da Silva, explica que o objetivo é elevar a fatia do patrimônio da fundação alocada nesse segmento, dos atuais 3% para 5%. Segundo ele, o fundo enxerga no setor imobiliário um bom investimento nesse momento de estabilidade da economia, onde será preciso buscar alternativas de aplicações de recursos para garantir rentabilidades acima da meta atuarial.

O diretor adianta que o foco da Previ será em projetos imobiliários no eixo Rio de Janeiro, São Paulo e Brasília, especialmente em imóveis comerciais.

Além desse setor, a fundação quer investir mais em fundos de private equity, onde tem aplicado R$ 800 milhões. O patrimônio total da Previ hoje é R$ 142 bilhões.

Segundo ele, a entidade vive atualmente um dilema no fundo Plano 1, onde se concentra a maior parte do patrimônio da Previ. Por ser um fundo maduro, que não recebe mais contribuição e conta com muito dinheiro em caixa, o Plano 1 precisa ser administrado de forma que se aproveite as atuais oportunidades de investimentos e a necessidade de desinvestir para bancar o aumento no pagamento. O diretor prevê que em 2018 os atuais 36 mil funcionários que hoje contribuem para o plano já estejam aposentados e que o último benefício seja pago em 2080.

Fonte: Agência Estado