Sam Zell - Entrevista

Fonte: Exame

O megainvestidor americano Sam Zell, um dos maiores nomes do mercado imobiliário global, diz que não há uma bolha de imóveis no Brasil e que a hora de investir aqui é agora

Aos 73 anos, o investidor americano Sam Zell, maior especialista mundial em comprar e vender imóveis, passa mais de 200 dias por ano longe de seu escritório em Chicago. Ele recebeu EXAME na suíte de um hotel paulistano na manhã de uma terça-feira, apenas 1 hora depois de ter chegado dos Estados Unidos e a poucos dias de embarcar de novo. Recentemente, esteve em países que passam longe do radar de alguns dos principais investidores do mundo, como Líbia e Mongólia. 

Para Zell, essa curiosidade é essencial na hora de farejar boas oportunidades e, principalmente, para nadar contra a corrente. Ele é especialista em comprar empresas desprezadas pela concorrência e em pular fora na hora certa. Em 2007, às vésperas da crise americana, fechou o maior negócio da história do mercado imobiliário ao vender a empresa de imóveis comerciais Equity Office Properties por 39 bilhões de dólares. 

Foi assim também em seu maior investimento no Brasil, a construtora Gafisa — de onde saiu em 2012, meses antes de a empresa despencar na bolsa. Agora sua maior aposta é a empresa de armazenagem Guarde Aqui, que atua num mercado ainda pouco relevante no país. Enquanto os grandes fundos olham o Brasil com desconfiança, ele diz que essa é a hora certa de novos investimentos por aqui.

EXAME - Dois anos atrás, o senhor disse a EXAME que o Brasil viveria anos difíceis pela frente. E agora?

O Brasil de fato está passando por um período difícil. Mas eu acredito que as forças do país vão, afinal, prevalecer. O presidente Lula foi bem-sucedido porque combinou ações sociais com prudência econômica. A administração atual esqueceu a prudência. Isso fica claro com as políticas de nacionalização, como no setor de petróleo. Em vez de usar tecnologias conhecidas em todo o mundo, o país preferiu construir as próprias. Isso é imprudente de qualquer perspectiva. Com a escolha do novo ministro da Fazenda, há chance de uma volta à racionalidade.

EXAME - Então o senhor está otimista com os próximos anos do Brasil?

Sim. Vocês têm escala. São 200 milhões de pessoas. Isso cria oportunidades. Esta é uma sociedade muito "aspiracional". Nossa motivação original para investir aqui era a crença de que o movimento das classes mais baixas para a classe média e para a classe alta seria muito positivo para o Brasil. Claro que está muito mais difícil agora do que há cinco anos. Por outro lado, há cinco anos todos os meus concorrentes estavam aqui. Hoje, até onde eu sei, sou o único. Em nossa história, há uma correlação dieta entre sucesso e grau de competição. Com competição intensa, é muito difícil fazer bons negócios.

EXAME - A pergunta que todo mundo faz por aqui: o preço dos imóveis cairá?

Se tivesse de apostar, apostaria contra a queda de preços. No lado residencial pode ter havido um excesso de oferta em algumas regiões. Mas não houve excesso de oferta em escritórios, no varejo, em galpões. É diferente do que aconteceu nos Estados Unidos, onde tudo parou. Os bancos pararam. No Brasil, os bancos estão bem. E não acho que vocês tenham os instrumentos financeiros tóxicos que contribuíram para os problemas nos Estados Unidos.

EXAME - O senhor é conhecido por grandes investimentos. Mas hoje, no Brasil, tem investimentos pequenos na construtora paranaense Thá e na empresa de estocagem Guarde Aqui. Planeja grandes tacadas? 

Estamos prontos para fazer grandes ou pequenos investimentos de acordo com o tamanho das oportunidades. Não nos preocupamos com o tamanho do investimento, mas com o potencial de crescimento e com a possibilidade de fazer a diferença em determinado mercado.

A Guarde Aqui atende a classe média ascendente. Ela quer acumulai- coisas. E os apartamentos estão cada vez menores. Aqui já somos líderes de mercado, mas temos enormes oportunidades para crescer. Não vejo limites. No Grupo Thá, somos muito mais dependentes da saúde do mercado residencial.

EXAME - O Brasil ficou para trás na comparação com seus vizinhos?

A Colômbia e o Peru são as estrelas do continente agora. Quando viemos ao Brasil pela primeira vez, jamais teríamos investido na Colômbia. Agora temos grandes investimentos por lá. Se tivesse de escolher um país favorito no mundo, atualmente, seria a Colômbia. O Peru está no nosso radar. Provavelmente, o elefante na sala é a Argentina, que está uma bagunça total. Eles terão uma oportunidade com uma mudança de governo no ano que vem. A Argentina tem uma longa história de irresponsabilidade fiscal, que torna investir por lá muito desafiador.

EXAME - O senhor se preocupa com o ambiente político da região?

Claro. Olhe para o real, que foi de 1,75 para 2,60. E uma desvalorização muito grande. E obviamente vai trazer dificuldades para o país, vai criar inflação. Decisões políticas impactam diretamente nossos investimentos.

EXAME - Política é o fator mais importante na hora de o senhor decidir investir ou não em determinados mercados?

Começa com a política. Depois vem a economia. Mas, se a política não for razoável, a economia não importa. Aprendemos isso em países como a Venezuela. Outra questão importante é a demografia. No Japão e na maior parte da Europa, há menos pessoas em dezembro do que havia em janeiro. Como um investidor, o que faço é tentar determinar onde a demanda está e ver como eu conseguirei suprir essa demanda. Se a população estiver encolhendo, a demanda também estará. Então, eu prefiro investir no Brasil ou na índia, onde a população e a demanda vão crescer.

EXAME - Como o senhor estuda seus mercados potenciais?

Eu leio o tempo todo. E também viajo muito. Há algum tempo, comecei a ler sobre a Mongólia. Li que a Gucci estava abrindo uma loja em Ulan Bator, capital do país. Achei aquilo maluco. Peguei um avião e fui até lá. Não havia nada lá para eu fazer, mas é tudo parte do processo de aprendizagem. Você não pode ser um empreendedor de sucesso se não é um observador atento. Isso é fundamental para ver as coisas com simplicidade. Hoje, imóveis representam cerca de 30% de meus investimentos. Os outros 70% estão distribuídos em diversas áreas. Mas isso não traz complexidade. Não investimos em alta tecnologia, por exemplo, porque não conhecemos. Mas investimos muito em áreas como energia e logística, em que podemos fazer diferença.

EXAME - Como diferenciar uma boa oportunidade de um negócio com risco excessivo?

Minha análise começa não com quanto posso ganhar, mas com quanto posso perder no negócio. Dedico 80% da minha atenção a isso. Nos anos 90, por exemplo, fechei uma enorme compra na Califórnia. Nossa análise apontou que, se tudo desse errado, perderíamos 50 milhões de dólares. E de fato passamos por incêndios, terremotos e essas coisas que acontecem por lá. Perdemos justamente 50 milhões. Para mim, é um caso de sucesso.

A airbnb se tornou o “terror das redes de hotéis”

Não importa se você precisa de um apartamento ou um simples quarto por uma noite, um castelo por uma semana, uma paradisíaca ilha por alguns dias ou um condomínio por um mês. A airbnb conecta pessoas à experiências de viagem únicas e preços variados, em praticamente qualquer parte do planeta. O site se tornou um mercado comunitário confiável para pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações únicas ao redor do mundo seja através de um computador ou de um celular. 

A história 

A história começa em 2007 quando os estudantes Brian Chesky e Joe Gebbia, colegas de curso na Escola de Design de Rhode Island, resolveram virar empreendedores, largaram seus empregos e se mudaram para a cidade californiana de San Francisco para realizar esse sonho. Porém, o tempo foi passando e o dinheiro se esgotando. Para piorar a situação, eles foram avisados que o aluguel do apartamento em que moravam iria aumentar. Eles tinham apenas 14 dias para encontrar um meio de pagar todas as despesas. Foi então que o empreendedorismo dos dois jovens falou mais alto. Ao ver o espaço vazio na sala, eles pensaram: “Nós temos algo aqui! O que podemos fazer com isso?”. Os jovens ficaram sabendo que em outubro haveria uma conferência sobre design na cidade e, em virtude disso, todos os hotéis estavam lotados. Nesse momento, o espaço vazio que tinham na sala parecia ser muito mais interessante e uma oportunidade de fazer dinheiro. Poderiam oferecer aos visitantes um colchão de ar para dormir e preparar o café da manhã. Foi justamente o conceito desta ideia que originou o nome da empresa que eles iriam fundar pouco tempo depois, a airbnb, um acrônimo de Air Bed and Breakfast. Já no outro dia, colocaram a ideia em prática, construíram um pequeno site e fizeram até camisetas.

Fonte: Mundo das Marcas

2014: O ano da mobilidade

Os bairros que mais receberam novos empreendimentos têm em comum o fácil acesso ao transporte público, como estações de Metrô e a realização de novas obras de mobilidade. Segundo Mauro Bertaglia, CEO do portal imobiliário 123i, essas características, em conjunto com o potencial construtivo de cada bairro, despertaram o interesse das construtoras nessas regiões. Os bairros de Saúde, Morumbi e Santana lideram o ranking de lançamentos de imóveis na cidade de São Paulo em 2014, segundo levantamento do 123i. O bairro da Saúde abriga duas estações de Metrô e o Morumbi terá o transporte público reforçado, com inauguração de novas estações de Metrô e trem. "E é essa expectativa na redução dos problemas de mobilidade dos bairros" que atrai incorporadores e clientes, aquecendo o mercado, diz Bertaglia.

O levantamento incluiu lançamentos entregues na cidade desde o início do ano. Os novos empreendimentos foram projetados entre 2009 e 2010 e começaram a ser construídos em 2011. Bertaglia diz que a maioria desses novos imóveis já foi comercializada, mas estima que 25% das unidades voltem ao mercado, pois muitos compradores desejam auferir a renda. "Nos bairros com mais mobilidade urbana, a tendência dos preços é subir, ainda, acima da inflação. Nos demais bairros, a tendência é de estabilidade, ou até redução de preços", concluí o CEO.

Veja a seguir o ranking dos bairros, por número de lançamentos em 2014:

BR Properties terá recorde de locações em 2014

A BR Properties terá recorde de locação de imóveis comerciais neste ano, apesar das dificuldades do mercado, disse o presidente da companhia, Cláudio Bruni. De janeiro de 2013 até agora, foram entregues 230 mil metros quadrados de lajes corporativas e galpões logísticos. Há ainda 60 mil metros quadrados em obras, dos quais 13 mil metros quadrados estão vagos.
A demanda dos inquilinos permanece saudável, segundo Bruni.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Rendimentos mais altos aquecem setor imobiliário do sul da Europa

Por ART PATNAUDE de Londres e CRAIG KARMIN de Nova York.

Os investidores estão se aventurando na Espanha, Itália e até mesmo na Grécia em busca de barganhas de imóveis comerciais. Eles seguem o princípio de que os retornos maiores compensam o risco do crescimento do sul da Europa continuar lento.

Durante grande parte da recessão prolongada que assolou a União Europeia, muitos investidores se concentraram em escritórios e residências de luxo em cidades como Londres e Paris, onde os mercados imobiliários atravessaram relativamente incólumes a crise do euro. Agora, embora os aluguéis e os níveis de ocupação do sul da Europa permaneçam anêmicos, a região vem se beneficiando da crença generalizada de que o pior da crise financeira já passou.

Apartamentos compactos são a tendência no mercado imobiliário

Estudo realizado pela Lopes, maior empresa de consultoria e intermediação imobiliária do país, revela que 58% dos paulistanos que procuram imóveis comprariam um apartamento compacto. O número de entrevistados que acredita ser uma tendência do mercado a procura de imóveis menores é ainda mais expressivo: 68%.

O levantamento levou em conta consulta feita em dezembro de 2013, quando foram entrevistadas 644 potenciais compradores de imóveis em São Paulo.



“Essa tendência é reflexo das recentes mudanças na estrutura familiar e nos hábitos dos paulistanos, como o aumento do número de solteiros, de casais sem filhos, de pessoas da terceira idade, além da crescente preocupação com a mobilidade urbana”, assinala Caio Augusto Pereira, superintendente de Inteligência de Mercado da Lopes.

Dos interessados em adquirir imóveis menores, 61% têm como principal finalidade moradia própria. Outros 32% têm como objetivo investimento, pois acreditam no potencial de rendimento de unidades compactas. Já outros 4% comprariam para ficar próximo ao trabalho, 2% devido à proximidade de centros urbanos e apenas 1% para moradia de outra pessoa.

Demanda segue firme para imóveis

Os preços de imóveis usados continuarão a ter valorização acima da inflação no segundo semestre, conforme o diretor-geral do portal Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer. “A demanda reprimida por imóveis continua a existir”, afirmou. A alta de preços de imóveis ficará em torno de 1% ao mês na segunda metade do ano, de acordo com Schaeffer.

Esse foi o patamar registrado nos últimos meses pelo Índice FipeZap. Em junho, por exemplo, foi registrado aumento de 1,1% no Índice Fipe ampliado ante o preço médio de maio. O Índice FipeZap é calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o Zap a partir de imóveis prontos anunciados na internet.

“Em média, os preços subiram menos no primeiro semestre do que tinham aumentado no mesmo período do ano passado”, disse Schaeffer. No primeiro semestre, o Índice FipeZap ampliado apontou para alta de 6,1% no preço do metro quadrado anunciado de imóveis, para R$ 6,824 mil.

O comportamento dos preços não ocorreu de forma homogênea nos diversos mercados. No período, as maiores altas foram registradas em Curitiba (14,3%) e no Rio de Janeiro (7,7%). Já Brasília apresentou variação positiva de apenas 0,7%. Curitiba teve também a maior alta, em junho, de 3,8%. No mês, houve queda de 0,3% em Belo Horizonte.

O executivo do Zap disse esperar que os preços dos imóveis continuem a ter valorização superior à de outros investimentos do mercado. Segundo Schaeffer, ainda vale a pena comprar imóveis para investir, mas o retorno do investimento passou a ter prazo mais longo.

Na avaliação do coordenador da pesquisa do Índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn, se houver deterioração do mercado de trabalho, a demanda por imóveis poderá ser afetada, assim como a pressão de preços. “Mas isso não ocorrerá de forma brusca”, disse o coordenador do levantamento.

Zylberstajn citou que, nos últimos anos, a alta de preços de imóveis resultou da combinação de bônus demográfico – aumento do número de famílias -, da oferta de crédito e do crescimento do poder aquisitivo das famílias.

Autor: Chiara Quintão
Fonte: Valor

Ofertas de fundos imobiliários somam R$ 4,3 bi em 2013

O mercado de fundos imobiliários começou 2013 aquecido. Entre ofertas em análise e já registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) há 17 operações, que somam R$ 4,3 bilhões e que representam quase 30% de tudo o que foi levantado no ano passado. Em 2012 foram captados R$ 15,383 bilhões em 48 operações, valor recorde para a indústria, que teve crescimento de 100,69% em relação ao volume de 2011.

A Caixa tem R$ 1 bilhão em fundos em estruturação e trabalha no lançamento de quatro carteiras.
 A RB Capital também espera levantar R$ 1,3 bilhão em fundos imobiliários neste ano.

Com o amadurecimento do mercado de fundos imobiliários começam a ganhar espaço novas modalidades como as operações com foco em desenvolvimento imobiliário, em que o investidor corre o risco da construção do empreendimento. Estão em análise na CVM três ofertas com foco em desenvolvimento imobiliário, sendo dois Fundos de Investimento em Participação (FIP), um da gestora Credit Suisse Hedging-Griffo, no valor R$ 500 milhões, e um da Vinci Partners, de R$ 800 milhões.

De acordo com o prospecto da oferta, o fundo da CSHG tem como objetivo a compra de participações em empresas voltadas para projetos de edifícios comerciais, shoppings, centros comerciais e logística. Já a Vinci ainda não disponibilizou o prospecto. “Mantendo o cenário atual, acho que em 2013 devemos começar a ver mais ofertas de produtos estruturados”, afirma André Freitas, gestor de fundos imobiliários da CSHG.

Esse tipo de produto tem despertado o interesse dos investidores do private banking e institucionais que buscam um retorno maior que o proporcionado pelos fundos de renda. Enquanto os tradicionais fundos com foco no ganho com aluguel estão pagando entre 7,5% e 8,5% ao ano, a rentabilidade oferecida por portfólios voltados para incorporação chega a 15% mais a variação da inflação.

Além dessas carteiras, a RB Capital também está com uma oferta de R$ 150 milhões com o objetivo de investir em incorporação de imóveis residenciais voltados para classe média.

A Caixa também lançou um fundo de participações no ano passado com foco em investimento em projetos imobiliários residenciais, de R$ 264,64 milhões e estrutura um novo fundo de desenvolvimento voltado para imóveis comerciais com previsão de captar R$ 500 milhões.

Alguns fatores sustentam a demanda no setor residencial, como o alto déficit habitacional no Brasil e o crescimento da massa salarial, e os fundos imobiliários podem ser fontes alternativas de capital para o financiamento desses projetos, afirma Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital.

Já no segmento comercial, apesar da expectativa de um aumento da taxa de vacância, principalmente no mercado de imóveis comerciais de alto padrão na cidade de São Paulo, o gestor da CSHG não vê motivos de preocupação com esse mercado. “A oferta deve continuar superior à demanda nos próximos dois anos”, destaca Freitas.

O setor de shopping centers também deve continuar aquecido. No ano passado a CSHG realizou a emissão de um fundo com foco na construção de shoppings populares, que captou R$ 82,476 milhões. Ao todo a gestora lançou sete fundos no ano passado, que levantaram R$ 1,284 bilhão, um aumento de 157% em relação a 2011.

O gestor da RB Capital também acredita que há espaço para novos empreendimentos nesse segmento, principalmente em cidades do interior de São Paulo. “O índice de penetração de área bruta locável de shoppings por habitante no Brasil ainda é baixo comparado com mercados lá fora”, diz Michaluá.

Já o gestor da Caixa vê oportunidades no setor de infraestrutura. “Há oportunidade no segmento de galpões logísticos próximos a eixos de escoamento de mercadorias”, afirma Flávio Eduardo Arakaki, superintendente de fundos de investimentos especiais da Caixa. O banco está estruturando um fundo de galpão logístico que será construído sob encomenda para o locatário (modalidade conhecida como “built to suit”).

Com o crescimento do crédito imobiliário, os bancos começam a utilizar os fundos para levantar funding para essas operações por meio da securitização da carteira imobiliária. O Santander está com uma oferta de R$ 70 milhões, voltada para a aplicação em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados na carteira do banco.

A Caixa também tem um fundo em análise na CVM, no valor de R$ 150 milhões, voltado para a aquisição de CRIs que têm como lastro crédito imobiliário da Caixa. A carteira será administrada pela RB Capital. O banco ainda estrutura um outro fundo de CRIs no valor de R$ 650 milhões.

Os bancos também têm aproveitado o grande estoque de ativos imobiliários para lançar carteiras compostas por imóveis alugados para as agências bancárias. É uma forma de otimizar os ativos imobilizados e levantar recursos para as operações de crédito.

O Banco do Brasil captou R$ 1,6 bilhão com o fundo de agências BB Progressivo II, a maior operação registrada no ano passado. A oferta do fundo de agências do Santander também levantou R$ 401 milhões neste ano.

A Caixa também avalia o lançamento de um fundo com agências do banco, voltado à expansão da rede.

Autor: Silvia Rosa
Fonte: InfoMoney

Construtoras devem se preparar para nova realidade do setor

Autor: Vivian Pereira
Fonte: Reuters

As principais construtoras e incorporadoras brasileiras, que têm capital aberto, devem enfrentar de forma mais intensa a partir do próximo ano um novo ciclo de crescimento, mais moderado, buscando corrigir erros do passado e se adaptar à atual realidade do mercado, afirmaram representantes do setor nesta sexta-feira.
Constituído principalmente por um retorno das empresas a patamares em que consigam entregar o que vendem, este novo cenário do setor imobiliário tem como desafio não deixar de atender a demanda por imóveis, que permanece forte, porém, com volume de lançamentos menos acelerado.

“No Brasil se vende antes de construir, os custos vêm depois… se não houver gestão, cria-se um problema”, disse o professor titular do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Jr., durante a Conferência Lares. “Planejamento e controle têm que ganhar espaço.” Ele se referiu ao período seguinte à onda de abertura de capital das empresas do setor, quando o setor imobiliário passou por crescimento desenfreado, principalmente entre 2008 e 2010. Hoje, essas companhias vêm enfrentando desafios para contornar estouro de orçamentos, problemas com parceiros e, em alguns casos, prejuízos.

“Execução de obra não é detalhe de fluxo de caixa da companhia… a obra é variável determinante na estratégia de crescimento da operação”, assinalou o diretor financeiro e de Relações com Investidores da Eztec, Emílio Fugazza.

A diversificação de regiões de atuação, que levou grande parte das companhias a Estados com pouco ganho de escala e a firmarem parcerias –que hoje estão sendo desfeitas– também foi apontada pelos profissionais como um retrocesso. “Agora todo mundo vai voltar para São Paulo”, disse Fugazza. “As empresas se propuseram a atuar em mercados que não eram os mercados preponderantes no negócio principal da companhia.”
“(As empresas) foram construir no Brasil inteiro como se fosse uma virtude, mas era uma ação temerária. Muitas agora estão recuando”, acrescentou o professor da USP, ressaltando que “era possível prever que empresas apresentariam prejuízo adiante, pelos orçamentos otimistas demais.”

Desde o início deste ano, as companhias já reduziram o ritmo de lançamentos, como forma de se adaptar a esta nova realidade, priorizando a rentabilidade e a venda de estoques antes de ofertar novas unidades. Diante deste ajuste de oferta e da reorganização das operações das empresas, a perspectiva dos profissionais é de que o próximo ano marque um retorno ao crescimento do setor.

“Estamos passando por um ano de ajustes, reconhecendo anos de execução ruim em poucos trimestres, mas temos motivos para acreditar em recuperação a partir do ano que vem, vai ser muito melhor que 2012″, afirmou o analista David Lawant, do Itaú BBA, citando a nova safra de projetos que tiveram início em 2010. Ele ponderou, contudo, que “incertezas ainda existem”, sendo o estouro de custos uma das preocupações do mercado. “Podemos ter mais alguma (revisão de custos).”

Pão de Açúcar lança projeto imobiliário

Ao invés de investir em nova loja na região, o Grupo Pão de Açúcar lançará em abril um prédio residencial anexo à loja da bandeira Pão de Açúcar, no bairro Jardim, em Santo André.

O braço imobiliário da varejista, GPA Malls & Properties, fez parceria com a construtora e incorporadora paulistana RFM. O aporte na obra será de R$ 40 milhões e o potencial de vendas de R$ 360 milhões. A torre terá 64 apartamentos, sendo 60 deles com 120 metros quadrados e quatro coberturas com 193 m². Os preços ainda não foram definidos, mas o diretor da RFM, Marcio Botana Moraes, estima que os valores serão a partir de R$ 550 mil.
"Atenderemos um público que procura imóvel entre o médio", diz Moraes. Os apartamentos podem ter plantas com dois, três ou quarto dormitórios. O Figue, nome do projeto, o primeiro da RFM na região, e outros dois já estão em estudo. Segundo o executivo, o prédio será nos moldes de lançamento feito na Rua Oscar Freire, mas com preço do metro quadrado de R$ 5.000 e R$ 6.000. Na Capital, o valor da metragem fica entre R$ 10 mil e R$ 15 mil. As obras estão previstas para começar em outubro e a entrega será em 2014.

Estratégia
Em 2009, o Pão de Açúcar decidiu constituir um braço imobiliário para administrar os imóveis da companhia e explorá-los comercialmente, em especial as áreas dos hipermercados. Mas foi no ano passado que o GPA Malls & Properties fez o primeiro lançamento junto com a Cyrela com valor de vendas de R$ 550 milhões. O diretor-geral do GPA M&P, Alexandre Vasconcellos, diz que o empreendimento também ajudará a alavancar o fluxo de consumidores no supermercado.
"Temos 25 projetos para lançar nos próximos dois anos com construtoras. É possível que novas oportunidades surjam na região." Os futuros projetos podem acontecer nos terrenos de hipermercados ou minimercados da marca Extra, acrescenta o diretor de expansão e desenvolvimento da empresa, Roberto Martensen. Ele afirma que outras áreas estão em análise, tanto para minimercados quando para prédios residenciais.

A divisão imobiliária da varejista teve como modelo de negócios projetos do sócio francês Casino, que assumirá o controle do Grupo Pão de Açúcar em junho.

Raio-x do setor imobiliário

Com a internacionalização das empresas do setor imobiliário, após abertura de capital por algumas companhias, é possível apresentar alguns números com base nos resultados de 18 incorporadoras publicados em 31 de dezembro de 2010.

Essas empresas foram responsáveis pelo lançamento de quase 257 mil unidades no valor de R$ 36,3 bilhões somente no ano passado, e pela venda de mais de 206 mil unidades no valor de R$ 33,1 bilhões.

Outro número impressionante é o do banco de terras, que nessas empresas alcança um potencial de R$ 137 bilhões em empreendimentos a serem desenvolvidos nos próximos anos. Também impressiona a receita líquida dos balanços: são R$ 33,5 bilhões, um crescimento de R$ 12,9 bilhões em relação a 2009, e lucro líquido total de R$ 4,8 bilhões – R$ 1,9 bilhão acima do apresentado um ano antes, ou seja 66% de crescimento de LL. Sendo que as empresas PDG, MRV, Gafisa e Brookfield responderam por quase 60% desse lucro adicional.

Mas o mercado é ainda muito maior do que isso, pois é constituído por grande volume de empresas pequenas e médias empresas. Por isso a CII/CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção) atendendo a uma solicitação do Banco Central do Brasil vem buscando consolidar pesquisas no País.

Outras iniciativas das associações de classe, como Ademis (Associação de Dirigentes de Mercado Imobiliário de Alagoas, Bahia, Distrito Federal, Goiás, Pernambuco e Rio de Janeiro), Secovis (Ceará e São Paulo) e Sinduscons (Amazonas, Espírito Santo, Minas Gerais, Paraná e Rio Grande do Sul), analisam e consolidam os dados de lançamentos e de vendas de imóveis novos.

A coleta de informações tem acontecido primordialmente nas capitais dos Estados, porém em alguns casos, como São Paulo, abrange também a Região Metropolitana, e na Bahia inclui as cidades de Feira de Santana, Lauro de Freitas e Camaçari.

O mais importante nesse começo de levantamento não é a abrangência, mas sim a iniciativa de levantar números que possam, sinalizar concretamente qual o tamanho do mercado imobiliário nacional. Se considerarmos todas as cidades cobertas pelas pesquisas, teremos o equivalente a 46% do PIB (Produto Interno Bruto) nacional referente ao ano de 2008, 31% da população do País e 31% dos domicílios permanentes referente ao Censo 2010, conforme dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

Ao verificar os resultados do ano de 2010, as pesquisas indicaram o lançamento de pouco mais de 187 mil unidades residenciais novas e a venda de quase 169 mil unidades (absorção de mais de 90%!). Com base nos resultados das regiões pesquisadas, podemos, ainda que prematuramente, prever cenários para tentar mensurar o tamanho do mercado imobiliário do País.

Adotando-se o PIB das amostras, o mercado de vendas de imóveis novos poderia chagar a 409 mil unidades. Se tomássemos o cenário de representatividade da população das cidades pesquisadas ou o número de domicílios das amostras, o mercado imobiliário alcançaria mais de 600 mil unidades.

No Brasil, estamos no caminho para obter números representativos do setor. Tradicionalmente, países desenvolvidos têm estatísticas precisas e destinada para todos os segmentos econômicos.

Mas uma coisa é fato: o mercado imobiliário vai muito bem, obrigado!

Fonte: Investimentosenoticias.com.br

A China é aqui

Por Ricardo Amorim

Há mais de 30 anos, a China cresce a um ritmo de quase 10% ao ano, causando inveja e alterando toda a ordem econômica global.
No Brasil, a crescente importância da economia chinesa é visível a olhos nus. Examine os produtos à sua volta neste exato momento e encontrará as inevitáveis etiquetas de made in China. Desde 1999, a corrente de comércio – soma de exportações e importações – entre Brasil e China saltou de US$ 1,5 bilhão para mais de US$ 55 bilhões.

De carona na fome chinesa por nossas matérias-primas e na sua oferta abundante de capitais baratos para financiar investimentos e consumo no País, o Brasil dobrou seu ritmo de crescimento nos últimos sete anos para cerca de 5% ao ano. As regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste têm sustentado taxas de expansão bem maiores. Vários setores, em particular o imobiliário, o automotivo e o agronegócio crescem em ritmo de dar inveja até aos chineses.

Este crescimento acelerado colocou o Brasil em posição de destaque. Na última década, o País passou de quinto a segundo maior exportador do agronegócio no mundo, multiplicando por seis o superávit comercial do setor, passando de US$ dez bilhões a mais de US$ 60 bilhões. O crescimento do interior do País não deixa nada a dever ao dragão asiático.

No setor automotivo, a história não é diferente. De 2003 para cá, as vendas de automóveis no País aumentaram quase 150% – sustentando uma média anual de crescimento de quase 14% –, passando de 1,4 milhão a 3,5 milhões de unidades. O Brasil pulou de oitavo para quinto maior mercado de automóveis no planeta. Se o crescimento continuar parecido até a Copa do Mundo, teremos o terceiro mercado mundial de automóveis. Ainda assim, o número de automóveis por habitante no Brasil será três vezes menor do que nos EUA.
Quem você acha que continuará crescendo?

A importância do Brasil para as montadoras é também cada vez maior. Há anos, a Fiat já vende mais automóveis aqui do que na Itália. Talvez ainda neste ano, a Volkswagen venda mais automóveis no Brasil do que na Alemanha. Para a GM, o Brasil já é o terceiro mercado consumidor. Aliás, o primeiro é a China – que você achava ser o país da bicicleta – onde a venda de automóveis era 1/10 da dos EUA há dez anos, mas há dois anos tem superado o tradicional país do automóvel.

A mesma coisa acontece no setor imobiliário. Enquanto a contração nos mercados americano, europeu e japonês parece não ter fim, o mercado brasileiro vive o melhor momento da história. Nos EUA, são vendidos hoje menos imóveis do que há 50 anos, cinco vezes menos do que há quatro anos. No Brasil, é impossível ir a uma cidade e não encontrar um mar de canteiros de obras. A alta de preços dos imóveis ao longo dos últimos anos foi causada pela abundante oferta de crédito e consequente multiplicação dos compradores.

Aliás, é a expansão de crédito e renda nos países emergentes, onde o endividamento ainda é baixo, que deve manter esse quadro inalterado na próxima década, apesar de inevitáveis solavancos ao longo do caminho.

Você anda preocupado com as recentes manchetes comparando a alta de preços de imóveis no Brasil com a bolha imobiliária americana? Saiba que o crédito bancário ao setor imobiliário no Brasil não chega a 4% do PIB, 30 vezes menor do que nos EUA e 45 vezes menor do que na Suíça. Durma tranquilo em seu apartamento novo

Ricardo Amorim é formado em Economia, Presidente da Ricam Consultoria e um dos debatedores do programa Manhattan Connection, da Globo News. É também apresentador da coluna de Economia & Negócios, na Rádio Eldorado e Colunista na revista IstoÉ.

O Brasil tem muito por construir: 23,1 milhões de moradias até 2022

O déficit habitacionalo do país é estimado em 7,2 milhões de moradias. De acordo com um estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas para a Fiesp, para chegar em 2022 com a eliminação total das residências precárias e de coabitação - famílias dividindo a mesma moradia -, serão necessários investimentos de 3,2 trilhões de reais na construção de 23,1 milhões de residências.

Veja aqui o estudo completo encomendado pela Fiesp.

Fonte: Fiesp
 

Panorama do mercado imobiliário na última década

Portal VGV
01.02.2011

Entender o mercado imobiliário e sua história é fundamental para qualquer profissional do ramo que queira melhorar seus conhecimentos e, assim, crescer profissionalmente. Para os empresários entenderem este segmento, que na última década obteve grandes conquistas e notável desempenho, o PQE (Programa Qualificação Essencial) do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) promoverá um encontro com Celso Petrucci, economista-chefe, diretor do Sindicato e titular pela CNC (Confederação Nacional do Comércio) no Conselho Curador do FGTS, na quinta-feira, 10/2, às 9h30, na sede da entidade.

Intitulada "Balanço do Mercado Imobiliário 2001-2010 – A Década da Retomada", a apresentação mostrará as principais mudanças que transformaram o setor nos últimos anos e as perspectivas futuras. Além disso, serão apresentadas estatísticas recentes de lançamentos residenciais, de comercialização, de financiamento habitacional e dados gerais sobre o desenvolvimento da Região Metropolitana de São Paulo.

O evento é destinado a empresários, advogados, economistas, contadores, gerentes e demais profissionais do campo econômico e empresarial pertencentes ao setor imobiliário. Para informações e reservas os interessados deverão ligar para (11) 5591-1304.

Franquias invadem setor imobiliário

Diversos fatores positivos como, por exemplo, a maior estabilidade da economia, os baixos juros, a confiança que os outros países têm tido para investir no Brasil, e ainda a facilidade de se conseguir créditos em bancos, estão contribuindo para o boom imobiliário no país. Em razão desse movimento, é possível verificar um aumento do número de empresas que atuam no mercado de compra, venda e aluguel de imóveis novos, semi-novos e usados. E não só. Muitos grupos, nacionais e internacionais, têm optado por promover a sua expansão por meio do sistema de franquias.

Atualmente, mais de 10 empresas franqueadoras estão associadas à Associação Brasileira de Franchising (ABF) no segmento de construção e imobiliária. Dentre estas é possível citar as redes americanas Century 21 e Re/Max, e ainda as redes brasileiras Pronto!, Rede Morar e Apolar Imóveis.

E por que esse mercado está crescendo? Por que o empresário tem optado por ingressar em uma rede de franquia, ao invés de tentar a sorte em um negócio próprio?

Isso ocorre porque os empresários buscam negócios testados, especialmente de marcas reconhecidas no mercado e que tenham uma boa reputação e aceitação pelo público consumidor, e ainda todo o suporte e know-how que as empresas franqueadoras podem oferecer, tais como indicação de planos de negócios.

Além disso, é comum nesse segmento de imobiliárias que a intersecção de informações multiplique o banco de dados tanto de imóveis como de potenciais compradores e permita parcerias que acarretam no aumento das oportunidades de fechamento de negócio.

A implantação de uma franquia imobiliária pode ocorrer por meio da conversão de imobiliárias locais já existentes no mercado ou pela instalação de uma unidade nova. Em qualquer um dos casos, é importante que a lei de franquia seja cumprida pelo franqueador, que deverá entregar a Circular de Oferta de Franquia ao candidato a franqueado.

E apesar de ser um segmento novo no sistema de franquias, o mercado imobiliário tem altas expectativas para 2011, com o lançamento de milhares de empreendimentos por todo o país. Segundo a ABF, as franquias imobiliárias brasileiras devem crescer 30% no próximo ano. A tendência é do mercado se profissionalizar e acirrar ainda mais a boa concorrência.

Fonte: Portal VGV

Região de Jundiaí assiste à expansão de condomínios

Jornal de Vinhedo.com.br

Jundiaí é a cidade que centraliza o maior volume de investimentos na cadeia imobiliária da região, sendo destaque inclusive no Estado de São Paulo. “Ainda, os municípios de Itupeva e Louveira são os que apresentam maior grau de aquecimento, e Várzea Paulista começa a despontar como novo pólo de investimentos”, considera Edison Cortizo, diretor setorial da Associação das Empresas de Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região (Proempi), entidade que representa o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) regionalmente.

Nesse sentido, Jundiaí possui grande diversidade de condomínios, desde os populares até os de alto padrão.

O diretor da Proempi também estima que a região (considerando as cidades de Jundiaí, Várzea Paulista, Campo Limpo Paulista, Itupeva, Cabreúva e Louveira) abriga algo em torno de 700 condomínios. Já o perfil predominante dos síndicos é de proprietários, residentes no imóvel e com atividade profissional ativa.

Para atender a toda essa demanda, as empresas de administração, principalmente as de grande porte, vêm se especializando e investindo em tecnologia e criação de novos serviços. “Também, o significativo crescimento dos condomínios vem acompanhado de questões básicas de adequação da infraestrutura. Entre as dificuldades mais visíveis figura a questão da mobilidade urbana”, completa Cortizo.

Brasil tem melhor economia para investimentos imobiliários, aponta pesquisa

Pesquisa realizada pela Associação de Investidores Estrangeiros em Mercado Imobiliário (Afire, na sigla em inglês) apontou que o Brasil é o país emergente mais propício para investimentos estrangeiros no mercado imobiliário no ano de 2011. No ano passado, o Brasil dividiu a segunda colocação com a Índia, ficando atrás somente da China. A Rússia, considerada uma das principais economias emergentes, ficou apenas com a décima colocação.

Entre todos os países do mundo com mais chances de valorização, o Brasil ficou em quarto lugar, atrás de Reino Unido, China e Estados Unidos. Os EUA lideram com 65% dos votos dos investidores participantes da pesquisa, valor mais que seis vezes maior que o apresentado pela China, que obteve 10% dos votos. Segundo a pesquisa, a melhor cidade para investimentos imobiliários em 2011 é Nova York, seguida por Washington e Londres, que liderou no ano passado.

Os EUA também lideram o ranking dos países para investimentos mais estáveis e seguros, ficando na frente de Alemanha, Canadá, Reino Unido e Austrália. Nenhuma das economias emergentes ficou entre os dez primeiro colocados do ranking.

As imobiliárias e os investidores que responderam as questões da pesquisa controlam mais de US$ 627 bilhões em ativos imobiliários em todo o mundo. A pesquisa revelou ainda que cerca de 40% deste valor está dentro dos Estados Unidos.

Fonte: PiniWeb

Eccelera e Standard Life Investments adquirem mais dois edifícios Classe A em SP

Eccelera, o parceiro brasileiro da Standard Life Investments, um dos maiores gestores de recursos da Europa com £146 bi de ativos sob gestão, anuncia a aquisição de dois edifícios comerciais de alto padrão em pontos estratégicos da cidade de São Paulo.

A mais recente aquisição, o Edifício Bela Paulista, situa-se em um dos endereços corporativos mais nobres da cidade de São Paulo, na Av. Paulista, 2.421 esquina com a Rua Bela Cintra. Adquirido pelo preço de R$54.5 milhões, a propriedade possui mais de 6.000m2 de área privativa distribuídos entre loja no térreo e mais 14 andares de escritórios classe A. O prédio acaba de passar por um processo completo de retrofit que trouxe para um edifício original de arquitetura arrojada dos anos 60 as características técnicas e qualidade dos melhores edifícios do mercado.

“A demanda por espaços de escritório de primeira linha nesta região é alta e a oferta é uma das mais baixas da cidade. Além disso, estamos posicionados em uma excelente localização a um preço competitivo em relação a outros espaços vagos com a mesma qualidade na avenida” – menciona Flávio Mantesso Filho, Diretor de Portfolio da Eccelera. Isto fica comprovado através das locações já fechadas no prédio com empresas multinacionais e nacionais de primeira linha que já ocupam 50% de seu espaço vago. A taxa de capitalização da transação, conhecida no mercado pelo termo de “cap-rate” foi de 12.1%.

A segunda compra foi o Edifício Madison, localizado na R. Gomes de Carvalho, 1.195 na Vila Olímpia, a duas quadras do novo Shopping Vila Olímpia. Praticamente único na Vila Olímpia, o Madison hoje está integralmente locado, e seu histórico de ocupação foi similar mesmo dentre as altas e baixas do mercado desde sua construção. Isto porque sua área de cerca de 1.500m2 por andar, facilita a ocupação horizontal de grandes empresas e não pode ser encontrada facilmente em outros prédios da região.

Dentre as obras de melhorias que estão sendo contratadas para o edifício destaca-se a instalação de três novos elevadores de última geração com máquinas de tração alemãs sem engrenagem. “Queremos atualizar alguns equipamentos adequando o prédio aos padrões atuais de edifícios de primeira linha, uma vez que sua arquitetura e infra-estrutura já se encontram dentro deste padrão” – afirma Marcelo Safadi, Diretor Financeiro da Eccelera. Com uma área locável de mais de 8.000m2 distribuídos em 6 andares, o edifício foi adquirido por uma taxa de capitalização (“cap rate”) de 11.2%.

Especialista no mercado de escritórios corporativos, a Eccelera possui sistemas preditivos de mercado desenvolvidos através de modelagens estatísticas e simulações Monte-Carlo que servem como base para suas decisões estratégicas.

“Desenvolvemos e aperfeiçoamos estes modelos internamente e hoje conseguimos ter uma visão mais clara do mercado de curto e médio prazo. Isto nos possibilita tomar decisões com um menor grau de incerteza e com maiores chances de retorno, além da criação de valor que geramos através de nossa gestão ativa da propriedade” – comenta Marcelo Safadi, Diretor Financeiro da Eccelera.

“Buscamos propriedades e estratégias que combinadas possam reduzir o risco do portfolio e aumentar o seu retorno. Hoje conseguimos demonstrar matematicamente o quanto do retorno do investimento é resultado de uma maior exposição a risco (Beta) e o quanto vem de nossa expertise (Alpha), com isso fica mais fácil o investidor avaliar se ganhou mais porque se arriscou mais ou se foi por mérito de uma gestão de alta performance.

Nosso objetivo é sempre maximizar o índice Sharpe (quantidade de retorno adicional à taxa Selic para cada unidade de risco) para nossos investidores, ou seja, mais retorno com menos risco. Para isso usamos técnicas de gestão de portfolio. Pela natureza heterogênea de cada investimento, utilizamos métodos de homogeneização com o intuito de isolar a influência do risco idiossincrático em nossas análises.” – acrescenta Flávio Mantesso Filho, Diretor de Portfolio da Eccelera.

Uma fotografia do portfolio investido, sua performance e projeções futuras é divulgada trimestralmente aos investidores num profundo relatório técnico e analítico.

Fonte: Imprensa Eccelera

Mercado aquecido vitamina a Tishman Speyer

O aquecimento do mercado brasileiro está turbinando os negócios da filial da Tishman Speyer. No primeiro trimestre, a companhia alugou 37,6 mil metros quadrados de escritórios de alto padrão, o que representa quase 60% de todo o volume locado em 2009. Para bancar seus investimentos nos segmentos comercial, residencial e industrial, a Tishman Speyer administra no Brasil dois grandes fundos de investimento, que totalizam R$ 1,5 bilhão em recursos
No início deste ano, a empresa iniciou uma nova captação para um terceiro fundo que deverá levantar aproximadamente US$ 400 milhões.

Fonte: O Estado de S. Paulo